只租不售 上海租赁住房“唱大戏”

7月24日下午，上海首批公开出让的两块租赁住房用地，在上海市土地交易市场成交。这则短短的消息，在长期从事房地产市场研究的克而瑞研究中心副总经理林波看来，释放出一个极其重要的信号——将来想要在一线城市立足的房企，再走原来的老路不行了，只有参与租赁市场业务，才有可能在一线城市做生意。

这两块土地，一块位于外来精英人口聚集的上海郊区嘉定新城，一块则位于目前已发展成熟的高新技术产业园区张江。嘉定新城的商品房每平方米单价已经直逼5万元，张江园区的商品房单价早已进入6万元时代。

这两块“宝地”，因为“只租不售”，底价成交。每平方米楼板价格只有5569元和5950元，大约只有周边房价的十分之一。拿地者一个是上海嘉定新城发展有限公司，另一个是深耕张江数十年的本土国企——上海张江（集团）有限公司。项目建成后，将提供至少1897套租赁住房房源。

中国青年报·中青在线记者联系两家企业采访时，两家企业都以“刚刚拿地，还没想好”为由拒绝了有关为何拿地、未来是否有可能盈亏平衡的提问。

不过，有房地产专业自媒体给这两家企业算了一笔账，即便按照目前极低的拿地成本核算，根据“精装交付”“租金上报”的严格规定，两家企业投下的这笔钱，大约每年只能有4%左右的收益率，预计要超过30年才能收回成本。

这与目前房地产企业的操作模式大相径庭。现在的模式是，房地产企业通过向银行贷款、抬高杠杆来拿地，迅速起楼，再以比周边二手房价高得多的价格出售房屋，迅速收回成本。

“看上去好像这两家国企是赔本赚吆喝，实际上，我认为是在探索一条新路。把钱投入租赁市场，再寻找其他渠道挣钱。”林波判断，在税收等方面，这两家企业会得到较大幅度的优惠，同时，还很有可能以优先、优惠的方式把以上两个地块周边的商业、配套交给这两家国企来做。未来，不做租赁市场的房企，有可能很难从一线城市手里拿到地，“有钱都拿不到。”林波介绍，他的一些房地产开发商朋友，早就对这两个“只租不售”地块产生兴趣。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉中国青年报·中青在线记者，两家国企肯定不会亏本，“我判断，先让国企进入，核算出一个盈亏平衡点，再全面向民营开发商放开。”

通过国企试点，可以找到合适的鼓励政策、制定合理的推广方案，最终保证上海在5年内完成住房“十三五”规划中的70万套租赁房建设目标。上海对外经贸大学副教授、房地产投资与融资专家汪波算了一笔账，网上有关4%投资回报率、30年收回成本的说法并不科学，“这只是用了一种静态的算法，它并没有把房租未来的上涨预期，以及每年房租资金的收益算进去。”

汪波用动态成本核算的方法发现，即便加上开发商后期装修、物业等成本，这批租赁房每年的投资回报率至少也可以达到6%以上。

在经常与开发商打交道的林波看来，这6%弥足珍贵。“现在拿地，国家规定必须使用自有资金，不能加杠杆、不能贷款。开发商一大笔钱砸下去，未来能不能收回成本还真不知道。”林波分析，同样是一笔自有资金花下去，对开发商来说，与其去购买拿地成本就高达六七万元的郊区土地，倒不如只用十分之一的钱、购买一个位于城市副中心、青年人才集聚区域的“只租不售”地块，至少这个地块每年的租金收益极有保障。

由于租金收益属于“长期稳定现金流”，这笔收益很容易就可以进行“资产债券化”，继续用来再融资，“明白人一看就懂了，比如万科，它已经开始在广州争抢租赁用地项目了，开发商可不笨。”

中国青年报·中青在线记者注意到，近期，为了抑制房价过快上涨，各地奇招频出。其中，以广东的“租售同权”和上海的“只租不售”关注度最高，两者均希望通过调控的手段，扶持租赁市场。

根据最新发布的上海住房“十三五”规划，未来5年，上海住房用地供应总量将明显增加，预计供应5500公顷，较“十二五”期间增加20%。上海城镇住房供应总量预计新增约170万套，其中，商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。

此次上海挂出的1897套租赁房，只是一个开始。根据上海的规划，“十三五”期间，上海每年新增租赁房平均约达到14万套。

“民营企业很快会加入竞争。这其实是一笔不错的买卖。”林波说，民营开发商的积极性毋庸置疑，“或许有人会说，有五六千一平方米的钱，不会去三四线城市买地卖房吗？实际上，三四线城市的苦头，几乎所有房企都吃过，能留在一线城市，都会尽量留在一线城市。”

　　(出处：中国青年报 2017年08月02日)

　　声明：转载上述内容属于广告或出于传递更多信息之目的，不代表东方财经网的观点。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自负。