惊人的公摊 任性的测绘 糊涂的裁决---张更生仲裁案折射的公摊和测绘问题亟待解决

  惊人的公摊 任性的测绘 糊涂的裁决---张更生仲裁案折射的公摊和测绘问题亟待解决
　　公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积乱象，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。
　　近日，石家庄仲裁委就张更生、麻保平、麻力彬与被申请人东方泰安置业有限公司石家庄分公司商品房买卖合同纠纷一案作出裁决，确认了争议房屋的公摊系数竟然达到123%之多，也就是说，每1平方米套内面积需要承担1.23平方米公摊面积，这更是把社会对公摊面积的关注推上风口浪尖。同时该案还折射出我国房屋测绘市场行政垄断严重，信息不公开不透明等问题，侵害了众多购房者的利益，亟待国家出台相关政策合理解决。同时，国家的司法机关，以及仲裁委员会这样的准司法机关，作为解决社会矛盾的最后一道屏障，应该在此类案件之中有所作为，维护购房者的合法权益，而不是机械理解法律，作出在形式上虽然合法但实质上不公平的裁决。
　　一、张更生仲裁案基本情况
　　2004年3月12日，张更生与海南华泽实业有限公司石家庄分公司（以下简称华泽公司）签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定：华泽公司将其开发的位于石家庄市广安大街24号的财富大厦2-2469号建筑面积444.24平方米（其中套内面积370.2平方米，公摊面积74.04平方米）的房屋出售给张更生，房屋价款按照建筑面积计算，约定面积与房本登记面积不一致的，以登记面积为准。经计算，该房屋的公摊比例为26.67%，有效使用面积为83.33%。
　　2006年3月，石家庄市房产测绘所对财富大厦的商品房销售面积进行了测算并出具了面积认定书，认定： 2-2469号房屋建筑面积775.52平方米（其中套内面积347.05平方米，公摊面积428.47平方米），测绘建设面积比合同建筑面积多出333.28平方米。按照常理，总建筑面积增加，套内面积和公摊面积应同比例增加，但是，本案中，套内面积不仅减少23.15平方米，公摊面积反而大幅度增加310.13平方米。测绘后，公摊系数高达123%！房屋有效使用面积从合同约定的83.33%陡然降低到44.75%。
　　以上问题说明，在上述房屋销售以及测绘过程中存在的问题非常明显，第一、开发商在销售过程中存在欺诈行为，第二、在测绘过程中，测绘机构测算错误。如果该错误不能及时更正，将会对购房人造成重大损失。之后，华泽公司变更为泰安公司。
　　2016年7月，泰安公司向石家庄仲裁委员会申请仲裁，要求张更生支付房屋面积差价款。泰安公司提出：根据《商品房买卖合同》的约定，房屋价款按照建筑面积计价，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，因此要求张更生等补齐面积差价款并承担相应利息。
　　张更生认为：泰安公司的仲裁请求没有道理。第一、作为产权登记依据的测绘结果存在明显错误，房屋是按照设计图纸建造的，不可能出现约定面积与实测面积如此巨大的差异，按照常理，建筑面积增加，套内面积和公摊面积均应增加，但是，本案的实测结果中，套内面积减少，公摊面积均异常增加，因此，要求仲裁庭委托测绘机构重新测绘。第二、根据合同中约定的套内面积和建筑面积计算，有效出房率为83.3%，而按照测绘结果，有效出房率却降至44.75%。这显然是购房人不能接受的。第三、测绘结果明确要求，销售房屋必须按照套内面积计价，否则出卖方应承担全部法律责任。总之，应驳回申请人的全部仲裁请求。
　　然而，石家庄仲裁委员会没有意识到上述案件背后存在的问题，于2018年4月16日作出石裁字【2016】第490号裁决书，要求张更生补齐房屋面积差价款并承担相应利息。
　　目前，泰安公司已向石家庄市中院申请执行，要求张更生支付房屋面积差价款及利息。2018年8月21日，张更生根据我国《民事诉讼法》的规定，向石家庄市中院递交《不予执行仲裁裁决申请书》，请求法院裁定不予执行仲裁裁决，此案正在审查中。
　　二、张更生仲裁案所暴露出的社会问题亟待解决。
　　张更生仲裁案是当前我国房地产市场销售、测绘等方面乱象的集中反映，极具典型性，该案至少暴露出以下问题：
　　（一）公摊面积问题存在重大社会争议，引发了各种矛盾。
　　从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，就已经使购房者很受伤了。而张更生仲裁案中，高达123%的公摊系数，可谓已经达到登峰造极的地步，叫人情何以堪！
　　（二）房屋测绘市场的行政垄断问题。
　　关于公摊面积，可能大家还听说过：每一个小区的所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积。那么，多出的公摊面积自然变成了房价款进入了开发商的腰包。这也暴露出关于房屋测绘方面的猫腻问题特别严重。
　　首先，公摊面积的测量非常复杂，非专业人员是没办法测量的。只要开发商能无中生有多计入一平方的面积，那么总房价就能多收数万元，这里的猫腻多大可想而知。
　　其次，是测绘机构行政性垄断问题。据调查，我国多地都是由房屋登记管理部门指定一家房屋测绘机构为开发商提供房屋测绘服务，并根据这一家的测绘结果进行房屋登记，这是典型的房屋测绘市场的行政性垄断。这种行政性垄断的后果就是缺乏竞争，缺乏监督，测绘机构可能会和开发商串通起来搞猫腻，损害购房人的合法权益。行政性垄断的另一个后果是，如果购房人对测绘机构的测绘结果有异议，根据找不到说理的地方，房管部门也不会给购房人选择其他测绘机构重新测绘的机会。因此，测绘市场中测绘机构的行政性垄断问题应引起高层的足够重视。
　　（三）因测绘问题产生争议，老百姓维权困难问题。
　　据调查，因房屋测绘产生争议，购房人几乎没有维权成功的。这里面当然有多种原因，包括购房人缺乏足够的专业知识问题；购房人与开发商以及测绘机构之间信息不对称问题；具有行政垄断性的测绘机构与购房人之间的地位不平等问题等等。但是，还有一个非常重要的原因，需要引起足够重视，就是像人民法院这样的司法机关、仲裁委员会这样的准司法机关在相关案件中，缺乏社会调查研究，不能充分保护购房者利益，机械适用法律，死扣法律条文。作为解决社会矛盾的最后一道屏障，司法机关和准司法机关应该在此类案件之中有所作为，维护购房者的合法权益，而不是机械理解法律，作出在形式上虽然合法但实质上不公平的裁决。
　　三、相关对策建议。
　　通过张更生仲裁案所暴露的问题，提出如下建议：
　　一、对公摊面积计价问题进行充分调查研究，制订相应法规，取消公摊面积计价销售的模式，一律改为套内面积计价销售。
　　二、改变目前房屋测绘市场的行政性垄断状态。对于购房人对房屋测绘有异议的，应当赋予其权利救济的途径，允许其申请重新测绘。
　　三、通过立法明确规定，对于因房屋测绘引起的争议，法院应当受理，申请人申请重新测绘的，应予支持。
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