空气质量影响办公楼市场走向

　　北京（楼盘）空气质量在过去的一段时间已成为国内外舆论高度关注的话题。2015年初，世邦魏理仕（CBRE）就此话题面向北京主要办公租户进行了一次在线调查，同时，结合对办公楼业主和行业专家的访谈，于近日发布《逐“绿”京城，冲破雾霾—北京办公楼市场》白皮书。

　　空置率成因空气质量仅次于租金成本

　　世邦魏理仕研究部北方区副董事孙祖天认为，尽管北京的空气污染备受关注，但对于很多企业来说，北京仍然是设立华北区域总部，乃至全国总部的不二之选。企业的主要忧虑在于空气质量对员工健康产生的影响，及外籍高层员工在京工作意愿下降。

　　本次问卷调查中，66%的受访租户认为空气质量问题已成为在北京办公室选址上的重要不利因素，该比例仅次于租金成本上升。而在空气质量问题的众多影响中，68%的受访租户认为空气污染是“员工得病频率增加而造成工作效率下降”的重要诱因，此外60%的受访租户认为空气污染使得“公司难以吸引外籍高层员工调至北京”，其中有29%受访租户甚至认为空气污染对此有“严重影响。”

　　近两年北京办公楼市场活跃度和净吸纳面积明显下降且持续低位徘徊，时间上的巧合引起办公楼市场参与者的猜想：空气质量问题是否已经影响到北京作为全国主要办公楼市场的吸引力？根据世邦魏理仕此次问卷调查结果以及对北京办公楼市场关键指标长期持续的调研和分析，事实上，目前北京市场活跃度受到了可租空间紧缺和市场租金高位运行的抑制。

　　随着2015年北京办公楼市场新增供应量的逐步回升，市场交易的活跃度和净吸纳量都有望显著提升。市场竞争压力上升可能给业主租金定价带来压力，长期受抑制的新增办公空间需求将得到释放。

　　“绿色办公”提升租户忠诚度

　　随着员工对个人健康和工作环境的日益关注，办公楼的室内空气质量日渐成为租户选择具体办公地点的一个重要考量因素。“绿色办公”有助于提升现有租户的满意度和忠诚度。本次调查中，对目前所在办公楼在“室内环境和空气质量”表示满意/非常满意的比例只有37%，而14%选择不满意/非常不满意，在所有选项中的满意度排名倒数第2。

　　世邦魏理仕北方区董事总经理黄蔚表示：“在目前北京办公楼市场供应紧缺、租金高企的情况下，企业选址只能优先考虑租金和性价比、交通便利性、商圈知名度、物业服务等传统指标。但随着新增供应逐渐回升，在选择性增加的情况下，我们预期“绿色办公”有望成为差异化的卖点。”

　　以LEED认证作为空气净化系统的硬件门槛，世邦魏理仕将北京核心商圈（CBD、燕莎和金融街(000402,股吧)）的甲级办公楼分成两类，对比空气净化系统对租金表现的影响。结果显示，在办公楼市场出现供过于求、空置率快速上升、业主竞争激烈的时期，LEED认证办公楼的租金表现要明显优于非LEED认证办公楼。

　　展望未来，随着北京市加大对空气质量的治理，世邦魏理仕预计，第三产业将有望迎来春天，得到进一步发展；长远来看，工厂区逐步向办公区的转型将有助于缓解目前北京办公楼市场供不应求的情况，从而使供需关系趋于平衡；另外，京津冀区域的协同发展，预期将影响北京办公楼市场的需求结构。（季益宇）

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