楼市:“阶段性低点”已过
图/ 摄影记者王维宣
苏先生春节期间签约买下一套120万元的老西关电梯房，目前比这套物业低6、7层的同户型单位市场价已到140万元。“我搭上了"淡市"的末班车。”苏先生颇为自得。据近日满堂红最新研究报告，4月1~12日二手住宅买卖宗数比3月同期增加1.4倍，成交均价比3月同期上升0.9%。楼市是否已过最佳入市时机，业内有不同的观点？专家则建议已有两套房的业主不一定把资金投入楼市。
观点PK
省的营业税赶不上业主返价
“4月前12天我们的成交额就已达到3月大半个月的量了，预计4月买卖业务的增长非常明显。”一个中介人士告诉记者。4月1~12日，经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比3月同期增加1.4倍，成交均价为20823元/平方米，比3月同期上升0.9%。
据广州市国土房管局公布的数据，2015年3月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为3470宗，同比减少13.6%。经中介行促成的二手住宅买卖业务量比2月增加两倍。据满堂红市场研究部最新报告，3月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为19636元/平方米，环比下跌6.0%，同比下跌2.2%。
“3月价跌所以还是入市良机。”满堂红市场研究部高辑理周峰认同最佳入市时机已过的观点：“营业税的"5改2"政策在3月31日才开始实施，在过去半年，在有效需求未得到完全释放的前提下，小业主即使不愿意降价卖房，也不会随意升价。换句话说，在2014年第四季度至2015年3月初，特别是2015年春节前后入市，都算是觅准了最佳时机。”
他认为，“最佳”即遇到同类竞争较少，同时也能通过中介有效压价。“就算客户节省了部分营业税成本，但由于业主的反价，最终也会导致其他与总价有关的契税、个人所得税等成本有所增加。”一个中介人员一语道破楼价走高的内因。
目前仍是入市好时机
搜房网二手房广州公司总经理谢淦认为说入市最佳时机已过还是为时太早：“一般来说入市最佳时机是现在的楼价跟之前（至少一年或半年）相比较跌到了一个新的谷底位置，又或者跟去年同期相比处于了一个较低的位置，或者因为政策原因经济环境原因市场放量，供过于求，又或者是市场没有什么投资客只剩下刚需，再或者二手市场上的卖方市场已变成了买方市场，这些都是入市"最佳"时机的信号。但是从目前来看，这几点有些信号出现过，但并不太明显，而且也并没有开始变回原来的情况。”
他认为，去年到今年二手整体的价格水平相对稳定，并没有出现大滑跌至谷底的情况，更没出现在或最近几个月开始迅速攀爬的现象：“如果从二手价格和市场购买群体组成以及买卖方心理这几项来看，现在的市场跟去年相比并没有发生太大的变化，如果说去年是最佳入市时机，现在其所依凭的条件现在仍然存在，所以不太认同最佳时机已过的观点。”
他甚至认为目前仍是个入市好时机：“与下行阶段相比，业主议价幅度收窄，信心加强，低价房源量减少，但当前政策宽松，由于信贷及税费调整，购房者的首付成本及资金门槛相对下降，也有利于入市。”而市场成交活跃对换房客来说也是一个较好的入市时机，能极大减少卖一买一的过渡时机。
专家意见
投资物业已不是最佳选择
中原地产项目部总经理黄韬认为，相对于前几年来说，市场确实已过最佳时机，但对于将要来的下半年来说，现在买楼并不迟：“楼价基本稳定下来，并且逐步上升，现在买楼选择比较多，就是最好的机会。”他认为长远看一线城市楼价稳定，虽然亦有市场观点说楼市可能会跌回三五年前，但机会极小，只在个别地区或三四线城市存在这个可能性。
不过，对于纯粹的投资者来说，每年很难再与之前一样有20%~30%增幅。“下半年市场量增价稳，价微升，可能在5%左右，成交量有机会增加20%~30%。”
在黄韬看来，目前楼市、股市利好，投资者未必将房地产作为唯一和首选的投资对象。
而对于买房出租者，黄韬亦认为不是太划算：“现在楼价相对高位，按照回报率计算，3%的租金回报率比银行理财产品的回报还低，而且以后楼价上涨的幅度估计最高也高不过GDP的涨幅，从投资角度不建议再买楼投资。”
不过，如果从家庭理财角度，他倒认为可以适当参考家庭的资金配置：“如果家庭有一套房自住，还有其他理财的渠道，再买一套物业用于出租相对稳妥，如果已经有1套或以上的物业作为出租之用，就不太建议。”另外，如果家庭只有几十万元的闲散资金，他也不赞成投资物业，认为更适合投入股市中，而如果家庭有几百万元或上千万元资金则可考潞买住宅或商业地产。
周峰则建议买家可选择“穗六条”放松前的“次佳时机”：“一旦放松，市场就会真正出现反转，那时候再入市就要付出更多成本，所以只要能在"穗六条"放松前继续看房，准买家仍较容易找到合乎心意的物业。”
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