房地产调控新政难改长期供求趋势

　　刘卫民

　　发展研究中心市场经济研究所研究员

　　这一轮的房地产调控新政一定会有短期效果，减缓房地产投资增速下行速度，但从长期看，并不会改变我国房地产供求关系的发展趋势。

　　一季度的房地产数据正如各方预料，仍然保持着一个相对下滑的态势。一季度房地产开发投资完成额1.7万亿元，累计同比增速为8.5%，增速是2009年8月以来首次回落到个位数。住宅开发投资完成额的增速要更低一些，一季度住宅完成额1.11万亿元，累计同比增速5.9%，较1至2月份下降3.2个百分点。

　　究其原因，第一，实物量的指标增速持续走弱。例如，一季度房屋新开工面积2.3亿平方米，累计同比下降18.4%。较低的新开工增速导致房屋施工面积增速也在下降，一季度房屋施工面积为58.4亿平方米，累计同比增速6.8%，较1至2月份下降了0.8个百分点。施工规模的下降必然导致投资规模增长乏力。

　　第二，房地产开发资金来源不容乐观。一季度房地产开发资金来源为2.8万亿元，累计同比下降2.9%。其中，不仅国内贷款累计同比下降6.1%，而且自筹资金累计同比增速也仅达到1.1%。这意味着不仅商业银行等传统的金融机构提高了房地产贷款风险控制，而且所谓的信托等“影子银行”也对房地产贷款更为谨慎。

　　第三，去库存速度仍然不快。一季度商品房销售面积1.8亿平方米，累计同比下降9.2%，定金及预收款的累计同比下降8.4%，个人按揭贷款增速仅为1.0%。

　　第四，由于对后续市场预期不好，开发企业拿地的积极性受挫。从购置土地面积这一房地产先行指标看，一季度购置土地面积4051万平方米，同比下降32.4%。

　　今年3月，国家出台了一系列稳定房地产发展的政策，包括控制好住宅土地供应节奏、缩短营业税减免年限、加大商业银行与住房公积金对首套置业以及改善型置业的支持力度等。近期一线城市住房市场对这些利好政策的反应较为热情，有些地方的房地产销售情况出现显著回暖。需要注意的是，一线城市住房投资占全国比例有限，而对于大量的二、三线城市来说，虽然新政也能够提高当地居民的住房支付能力，改善住房市场预期，加快去库存的速度，但并不能从根本上扭转这些地区住房供求关系趋于宽松的中长期趋势。另外，一季度GDP平减指数为－1.1%，存在潜在的通缩风险，通过不动产进行保值的投资需求被削弱。近期活跃的股市也吸引了大量投资者，自然也会降低大家对房地产市场的关注程度。

　　综合各方面因素看，这一轮的房地产调控新政一定会有短期效果，减缓房地产投资增速下行速度，并在一定程度缓解房地产投资增速大幅下滑对宏观经济的冲击作用，但从长期看并不会改变我国房地产供求关系的发展趋势。

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