新政效力有待释放 二季度楼市回暖可期

　　春季经济观察（3）本报记者

　　陈婧

　　近日，国家统计局公布了2015年一季度房地产开发、销售数据，多项指标下滑，市场整体呈量价齐跌的趋势。紧接着，国家统计局在本月18日发布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅?穴不含保障性住房?雪价格全部下降，并没有明显好转的趋势。

　　业内人士认为，在经历了2013年和2014年每年超过12亿平方米的商品房成交量“天花板”之后，市场由于需求透支在今年一季度显现出后继乏力的迹象。3月以来，中央出台了一系列楼市新政策，改善型购房人群开始加速入市，二季度市场上行行情可期。

　　政策效力开始显现

　　发展研究中心市场经济研究所综合研究室副主任邵挺在接受中国经济时报记者采访时表示，虽然一季度住宅销售面积和销售金额同比增幅有所下降，但是相比1—2月下降幅度有所收窄。这说明一系列利好楼市的政策，使得3月份成交量提高很快，回升态势已经开始显现，预计二季度政策效果会慢慢发挥。

　　“由于存量太大，未来大概有10个月左右的去化周期，因此，今后一段时间销售面积可能会上升，但是仍然处于去库存阶段。”邵挺说。

　　同时，邵挺表示，需要注意的是，代表企业信心和新增需求的数据还很糟糕。

　　数据显示，开发商到位资金10年来首现负增长，2015年1—3月份，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%。房地产开发投资增速甚至跌破10%。开发商在资金方面的“捉襟见肘”直接导致全国土地市场交易惨淡。数据显示，前3个月，全国土地成交面积和金额双双出现了30%左右的骤降，而去年全年这两个数据分别是－14%和1%。

　　“从一季度楼市表现来看，大部分城市楼市仍有"去库存"压力，起码在上半年不可能有明显好转。”同策咨询研究部总监张宏伟对中国经济时报记者表示。

　　张宏伟认为，首先，去年年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致年初短期内表现“马力不足”。

　　其次，大多数开发商调整了新一年的推盘计划，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。

　　最后，楼市预期还没有明确好转，房企投资扩大再生产也就没有太大动力加大投资、开工和施工，那么，2015年一季度房地产投资、开工等数据表现下滑也属于正常。

　　去库存和调结构成房地产市场主旋律

　　4月18日，国家统计局发布的数据显示，3月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有50个，比上月减少16个；持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比上月增加6个和10个；二手住宅价格环比下降的城市有48个，比上月减少13个；持平和上涨的城市分别有10个和12个，分别比上月增加6个和7个。一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均，分别由上月下降0.1%和持平转为本月上涨0.2%和0.3%。二、三线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均虽仍然下降，但降幅均比上月收窄。

　　值得注意的是，在全国环比房价总体趋稳的同时，城市间却继续分化。一二线城市环比上涨的城市数量在增加，平均价格也由跌转升。

　　此外，除广州（楼盘）新房价格环比出现微降外，一线城市其他价格指数均出现上涨。

　　据了解，3月份一线城市楼市成交量暴涨。据链家地产数据，3月北京（楼盘）二手房实际成交量环比、同比分别上升194.5%和147.4%，成交量创下近两年以来新高。

　　与一二线城市在政策刺激下楼市加速回暖的情况不同，大部分三四线城市受库存压力以及需求水平限制，目前仍在继续调整。

　　那么，二季度房地产市场会否因为二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“3·30新政”鼓励改善型需求入市的“救市”政策而有所改变？

　　张宏伟表示，一系列政策为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市场成交量还没有复苏的背景下，二季度仍然应以跑量为主，尤其是在“3·30新政”落地“缩水”并不彻底的市场背景下，对于上市公司来讲，在这个阶段尽快跑量，冲刺半年报销售业绩，尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。

　　邵挺表示，在住房供需结构没有得到根本改善和不放开投资投机性需求的情况下，3月末以来的部分指标回暖趋势，不会形成趋势性的变化，复苏基础仍不是很牢固。

　　分城施策平衡三大目标

　　邵挺强调，整个房地产市场未来几年最大的难题是如何在三个目标里保持平衡：首先，要稳定房地产消费和投资。由于房地产投资对于保投资来说是极其重要的，而保投资是稳增长的关键，因此稳定房地产投资这一目标至关重要。第二，需要加快结构调整以释放合理需求。第三，防风险，由于目前房地产市场结构性问题严重，未来仍然把抑制投资投机性需求放在“防风险”的首要位置。这三个目标对未来调控思路提出了很高的要求。

　　此外，邵挺认为，今年房地产政策很重要的一点是强调地区差异性。正如总理在今年两会记者招待会上表示的，稳定住房需求需要各地因地制宜，分城施策。邵挺表示，虽然金融政策很难做到差异化，但是在土地供应、税收减免等方面，地方有很大的调节性。在房地产税尚未开设的情况下，实施差别化的政策，把交易环节的税收降下来也是今后的一个方向。

　　“未来政策的着力点还在促进首套房需求和二套房改善性需求上。”邵挺称。

　　张宏伟建议，从市场供求关系或库存去化周期角度来看，开发商推盘策略也应分城施策。在一线城市、部分二线城市比如合肥（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、南昌（楼盘）等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力。当前，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“3·30新政”救市政策频发，整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下将快速回暖，下半年这些市场将步入量价齐升的状态，或者会出现买涨不买跌的行情。总体来看，一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求，市场中长期仍然看好，并不会因为2015年年初短期内因素导致的市场低迷而改变，此时，对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。

　　但对于其他二线城市、大部分三四线城市而言，则面临不一样的境地。张宏伟认为，总体来讲，由于城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在今年二季度甚至全年时间段仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。

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