评估价收紧，做低二手房价难度陡增

　　晨报记者 徐 运

　　曾几何时，做低房价成为买卖双方避税的“法宝”，也是业内众人皆知的“潜规则”。然而从去年底普通住宅新标准开始实行后，各区房地产交易中心内的评估公司对二手房的评估价逐渐收紧，评估价逐步提升，能做低房价的空间逐渐被压缩。

　　评估价逐渐提高

　　贺小姐想借新政出台的机会在闵行买套房，她看中的房子真实挂牌价是280万元。根据新调整的普通住宅标准，外环外的普通住宅总价标门槛是230万元，她一直希望房价能被做低到230万元左右。这样“非转普”之后，契税、营业税、个税等加起来能节省好几万元。节前，中介向其“打包票”，声称可以做低到普通住宅的房价水准，然而，等她挂牌时，中介却说最低只能做到240多万元。

　　许多中介近期都发现做低房价的空间越来越小了。原因是评估公司的评估价逐渐提高，原先还能蒙混过关的“成交价”现在过不了关。

　　调价并无规律可循

　　“从去年底开始，基本上每个月都会调整一次评估价。”徐汇区一位中介门店经理说，“有时候每月要调两次，每次幅度不算太大，大概5%左右。”这种情况下，即便客户要求非常急迫，中介也不再信心满满地保证做低的数额，更不敢信口开河，以免到时候被“卡住”，导致违约。

　　上海（楼盘）八达国瑞房地产估价有限公司总经理胡亮说，这段时间部分区的二手房评估价确实有过上调，不过这无“规律”可循，“不是说一定要一个月调整一次，而是看实际房价是否有变化。”总而言之，所谓通过做低房价来避税的操作难度将越来越大。

　　评估价来自两部分

　　评估公司的评估依据到底是什么？怎么来判断这套房是被做低房价还是房东诚心低价出售呢？

　　一般来说，评估数据来源主要有两部分组成：一是近期同一楼盘所有二手房的成交价格，二是评估公司与中介合作，获得某一楼盘近期的挂牌价格。由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格。“原则上，我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下浮约10%。所以说，这个核价标准一定是低于正常市场价的，如果二手房交易价比这个标准还低，那么，就有很大可能是做低房价了。”胡亮说，评估价调整后，公司也注意到市场上做低房价的行为有所收敛，“以前我们还能看到市场价八折以下的交易价格，现在八折以下"野豁豁"的价格基本看不到了。”

　　[详解做低房价隐患]

　　做低房价对于购房者来说，表面上可以省税，但后续隐患并不少，比如“做低房价”后的贷款实际比例会有所降低。如200万元的房屋，按首付三成计算，其首付60万元，银行实际贷款额为140万元；　而如果做低到150万元的话，银行实际贷款额却为105万元，按此计算，除了客户所要支付银行首付的45万元之外，其做低合同价所产生的差额50万还需另外补齐，即一共要付95万元房款，无形中加大了许多购房成本。

　　另一方面，假如买方为这套房子实际支付了200万元，可现在购房合同上的价格是150万元，那么将来在转手时，买方必须为这50万元差价付出代价。因为，根据政策规定，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　假设这套房屋的未来出售价为300万元，按其实际价格200万元计算，客户转手交易时只需交100万差额的税费即可。但是，如按照合同上的价格150万元计算的话，该套房屋转手交易时必须缴纳差额150万元的税费。

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