330新政后京城二手市场率先回暖 改善型需求后续发力

　　根据亚豪机构数据统计显示，330新政之后4月1-23日北京（楼盘）新房住宅共实现成交3869套，成交面积40.83万平方米，相比上月同期均上涨30%。相比之下，二手市场的成交回暖表现的更为快速，根据亚豪机构数据统计显示，4月1-23日北京二手住宅共实现成交11384套，成交面积101.12万平方米，相比上月同期增涨了62%、59%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，330新政当中，相比“二套商贷四成、二套公贷三成”这一首付成数的变化，影响更大的当属“营业税5改2”这一税费变化的规定。高姗认为，当下二套房的购房群体多为改善型自住需求，而其所选择的也多为位置较好、户型偏大的舒适型产品，按照目前北京的房价水平来看，这类产品的总价基本会在400万以上。因此改善型自住需求客群在购房时会更多地考虑到今后的还款压力，而不是一味追求贷款的最高额度。贷款成数的降低虽然能够缓解部分改善型需求的首付资金压力，但是对于整体购房成本支出并未起到降低的作用，因此这一条款在更多的是起到“改善市场预期”的作用。

　　而营业税的调整则不同，在免征年限由5年改为3年之后，以一套符合条件的过户价格200万元的房屋为例，其直接能够节省11.2万元的营业税，购房成本的直接减少也直接刺激了需求的释放，使得二手市场成交回暖速度远远领先于新房市场。

　　但是基于二手市场供应的“散户”特征，在成交快速回暖的势头当中，卖方难免会出现提价现象，与此同时，新房市场由于面临较大的库存压力，近期价格快速上行的可能性较小，更多的项目会选择平价甚至低价推盘以争取此轮放松新增所释放的需求，加快去化，减少库存压力。部分“卖一买一”、“卖二买一”的二手业主在卖房套现后可能会选择购买新房，在下一阶段为新房市场的加速回暖贡献力量。因此高姗预计，5月份新房市场的成交将延续4月的态势，呈现一路上涨局面，而价格在一定阶段内仍将保持稳定。

　　从市场表现中也可以看出，促使近期成交回暖的“生力军”多为低价入市项目。4月（截止23日）成交排名前五位的项目当中，除去海淀·嘉郡和住总正华·新国展满庭芳两个自住房之外，其他三个项目均在3月低价入市。

　　其中，领秀慧谷3月报价为28500元/平方米，其周边在售项目均价基本已在30000元/平方米以上；首创伊林郡3月报价17500元/平方米，相比上期报价下滑14%；首开常青藤3月报价36000元/平方米，相比去年42000元/平方米的报价下滑了14%。亚豪机构副总经理高姗分析，在北京商品住宅库企量依然位居高位的背景下，房企仍然把去库存作为首要任务，那么，在楼市成交量刚刚开始复苏的时机，房企为了借助市场契机加快销售速度，最有效的手段就是价格。较低的价格在区域内形成洼地效应后，才能促使这三个项目在330之后，借助政策利好，实现成交领先。

　　从4月成交面积特征来看，虽然70-90平方米的中小户型成交依然占据主导，但是改善型户型成交占比出现明显上升。根据亚豪机构统计数据显示，4月（截止23日）90-120平方米的户型产品共实现成交1001套，占比26%，相比上月同期上升了4个百分点。另外从均价特征来看，4月（截止23日）单价10000-20000元/平方米的中低端产品成交占比出现下滑，由48%下滑至38%，而单价20000-30000元/平方米的中端产品以及单价30000-60000元/平方米的中高端产品成交占比均出现上升，分别由13%、35%上升至20%、38%。

　　对此，高姗认为，不论是去年的930新政还是今年的330新政，总体而言对于二套改善型需求的支持力度不断加大，尤其是330新政中的“营业税5改2”直接刺激了“卖一买一”类升级置业客群的换房节奏，使得这类客群能够更快的将“小房”出手，购置“大房”。而这类已经有过购房经验的客群升级置业时更会注重居住的舒适性，而部分设计陈旧的二手房已经不能满足其需求，因此更多的改善需求也会转战新房市场，促使新房成交在改善型产品的带动之下，继续保持稳步回升的态势。

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