招商地产千亿目标尚未完成 两位高管先后被免职

 招商蛇口的重组公告让众人看到了招商地产进军千亿军团的希望，但这样的论断未持续多久，该公司最近两任的“第一负责人”林少斌、贺建亚却先后被免职。

　　8月27日，招商地产公告称，根据母公司招商局集团的建议，公司董事会决定免去贺建亚担任的公司总经理职务、董

事职务，授权公司董事长孙承铭代为行使公司总经理职权，授权有效期不超过2015年12月31日。公司董事会将提请股东大会通过。

　　仅两日后（8月31日），一份招商局集团内部文件(招任免字[2015]43号)流出。

　　该文件显示：经研究，免去林少斌的招商局集团有限公司总经理助理职务。该文件的落款日期为8月27日，签发人为招商局集团董事长李建红。

　　此次两位高层变动，对于正处在重组关键时期的招商地产难言好事，不仅引来业界对其重组的担忧，更使得招商地产的千亿之路显得更为难测。

　　离职风云

　　一般而言，企业高管变动往往因人员自身需求、企业战略调整、销售情况不畅或者重大失误等。对于贺建亚的离职原因，《中国经营报》记者致电招商地产投资者关系，其回复称“二者的离职是源于董事会的建议函。其中，林少斌因为已经不在招商地产任职，所以并未在公告中提及，而其离职主要为个人原因”。

　　与此同时，招商地产投资者关系还强调，贺建亚离职后，将由招商地产董事长孙承铭暂时全面主持招商地产工作，此次人员变动不会影响重组正常进行。

　　相对于招商地产的官方回复，却有诸多消息称，贺建亚去职与反腐有关。据招商地产内部人士证实，林、贺被免职，源于中央第十巡视组入驻，巡视组于9月3日撤出。这是一次非正常的人事变动，所以接任者尚无头绪，人事动荡还未结束。

　　此外，记者也多次致电此次事件的关键人物林少斌，但其手机一直处于关机状态。

　　记者查询中央纪委监察部网站发现，该网站曾在7月6日发布一则《中央第十巡视组专项巡视招商局集团动员会召开》的文件。该文件显示，中央第十巡视组巡视招商局集团有限公司工作动员会于7月3日召开，并进驻招商局集团有限公司开展专项巡视工作，巡视日期为7月3日到9月3日。

　　根据该文件显示，中央巡视组此次巡视期间主要受理反映招商局集团有限公司领导班子成员、下一级领导班子成员和重要岗位领导干部问题的来信来电来访，重点是关于党风廉政建设、作风建设、执行政治纪律和选拔任用干部方面的举报和反映。工作中，将紧密联系单位实际，不求面面俱到，突出专项重点，紧盯重点人、重点事和重点问题。

　　对于此事，招商集团董事长李建红也在该动员会上表明态度：“对于巡视组交办的涉及违纪违法问题，各级纪检监察机构要集中力量、提高效率，不管涉及到什么人，都要一查到底，严肃处理，绝不姑息。要强化监督执纪问责，坚持把纪律和规矩挺在前沿，做到监督要抓早、执纪要抓小、问责要抓严。”

　　贺建亚的离职正是由李建红宣布的。据招商地产内部人士透露，8月27日下午，李建红突然到招商地产公司总部宣布了贺建亚的处理意见，当天晚间9时，招商地产发布了免除贺建亚总经理职务的公告。

　　而林少斌的任免文件也是由李建红签字，一份名为招商局集团内部文件(招任免字[2015]43号)显示：经研究，免去林少斌的招商局集团有限公司总经理助理职务。该文件的落款日期8月27日，签发人也是李建红。

　　保守与激进的交替

　　众所周知，此次去职的林少斌和贺建亚都曾是招商地产的“第一负责人”，两位性格迥异风格明显的“舵手”几乎主导了近年来招商地产的发展轨迹。

　　在任期间，林少斌作风保守、沉稳而有谋略。在他主政之下，招商地产秉持严格追求高利润的效益优先模式。

　　数据显示，2010年招商地产的利润总额为20.1亿元；2011年时，利润总额为25.9亿元；2012年为33.1亿元；2013年为42亿元。

　　利润总额虽然上涨，利润率却呈现起伏不定的状态。招商地产2010年的净利润率约为14.5%；2011年的净利润率约为17%；2012年的净利润率为13%；2013年的净利润率约为13%。

　　而在销售规模上，招商地产并未能及时把握住扩张时机，规模逐渐落后，甚至掉出一线房企之列。

　　2009年万科销售金额643亿元、保利433.8亿元，招商地产的销售金额为205亿元，约为万科与保利同年销售金额的32%与47%。2010年中国房地产业进入千亿元时代时，万科、保利、金地分别录得1026亿元、660亿元和280亿元，招商地产录得146亿元的合同销售额。

　　随后的差距日益拉大。到了2013年，保利以及后起之秀恒大、碧桂园纷纷进入千亿阵营，招商地产仍在432亿元的销售打转。

　　销售增幅远低于市场同规模房企使得林少斌职场失意。即便其2011年提出“三年再造招商地产”的宏伟计划，依旧难阻其大权旁落之势，任职后期权力更是屡遭集团架空。

　　2013年7月29日，招商地产突然下达内部通知，林少斌不再担任公司行政总裁职务和党委书记、委员职务。2014年4月，林少斌又辞任招商地产董事长职务，仅担任招商局集团总经理助理。

　　与此同时，作风较为激进的贺建亚走马上任，开始带领招商地产向快速高周转模式转型，踏上寻求规模之路。

　　其中，在2013年的中报中，招商地产重提“狼性”，2013年全年，投入到土地市场的资金达到221亿元，占其当年签约销售金额的51%，新增项目总建筑面积666万平方米。在任期第一年（2014年），招商地产更是在开发商普遍拿地意愿不高之际，逆市激进拿地。年内新获取土地共27宗，总建筑面积610万平方米，土地投资达334亿元，占当年销售金额65%。2014年全年，土地投资金额较2013年大幅增长51%，集团持有土地储备增至1500万平方米。

　　甚至在今年上半年贺建亚未离任前，招商地产依旧保持高调的扩张态势。2015年1月，该公司先是以合作的方式竞得北京丰台区总价近87亿元的两宗土地；3月31日，以6.27亿元竞得佛山禅城区一宗地块，楼面价6307.39元/平方米，溢价率30.62%。截止到一季度末，公司拥有土地的权益建面为2180万平方米。

　　相比于林少斌的低增长、高毛利模式，贺建亚带领下的招商地产规模暴涨但毛利却成为其痛点。

　　2012年招商地产毛利率下滑至32%；2013降至28%；2014年毛利率继续下降3%，为25%。最近公布的2015年上半年毛利率则再次下降2.7个百分点至22.5%。为此，在今年中期工作研讨会中，时任招商地产董事长的贺建亚明确指出，要兼顾“销售与利润的平衡问题”。

　　但如今斯人已去职，招商地产的发展新路线以及重组后的人事架构再次成为关注的焦点。

　　新领导与新方向？

　　据招商地产董秘刘宁对媒体表示，该公司今年初制定的兼并扩张计划将有所调整。将缩减原计划兼并扩张的数量，更重视收购标的是否有优质土地资源，至于今年的买地量，目前还不会改变计划。

　　至于新掌门人，另有消息表示，招商地产和蛇口工业区的重组将在9月份出来新的具体方案。新上市平台的董事长将由孙承铭担任，目前其为招商局集团副总经理、招商地产和蛇口工业区董事长。但因孙承铭的主要职务在招商局集团，下属公司的董事长职务只是兼任，并不负责具体业务。所以蛇口工业区公司总经理杨天平已成为“新招商”总经理的最有力竞争者。

　　而深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁亦对记者分析表示，目前招商地产正在进行整合，原有的人事架构并不能承载这么大规模的整合，人事变动属于正常现象。但以目前的地产行业状态来看，招商地产并非单纯地产企业扩张，而是较以往的发展方向有所转变，这就会使得未来，地产行业的高管的话语权弱化。

　　与此同时，多份研报表示，招商局蛇口换股吸收合并招商地产事宜已进入后期，公司即将成为深圳土地储备最大的地产公司、同时也将成为唯一一家拥有丰厚的待开发土地资源的公司。

　　换言之，规模增长再不是招商地产的问题，地产业务毛利率、融资成本以及企业新的发展方向将成为其新的亟待解决的问题。

　　而中投证券的分析师李少明也认为，虽然招商局蛇口工业区注入大体量资产，但自贸区建设前期需要大量资金投入且1~2年内难实现较大净利润。出于对新公司整体盈利增长的需要，作为主要利润来源的地产项目、近1700万方项目储备价值将加速释放。

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