楼市情况正在起变化 一线退烧房价开降

     香港万得通讯社综合报道，今年一季度，一线楼市涨声一片。为给暴涨的楼市降温，3月25日以来，上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等城市相继出台楼市收紧的调控政策。随着楼市调控靴子落地，一线城市楼市相对“冷静”，火力有传导至二线城市之势。

4月以来，北上深等地楼市集体默契降温，其中深圳二手房放盘价格持续回落，上海新房均价也自去年9月以来首次跌破3万元/平方米水平。二三线城市却迎来了楼市的暖春，去库存已经渐见起色。

一线楼市有降温迹象

据《经济参考报》消息，上周（4月3日-4月9日）受监测的重点城市中近九成城市楼市成交量下滑。一二三线城市均呈现不同程度回落，其中北上广受调控措施影响，成交量下滑均超过三成。

4月11日，中国指数研究院公布的最新监测数据显示，中指院方面重点监测的28个主要城市上周楼市成交量环比平均下降23.2%。一线城市平均降幅27.4%，其中北京降幅达30.0%，上海下降17.2%，深圳降31.1%，广州则达到37.8%；二线城市降幅达20.9%；三线城市下降35.1%。

同日，中原地产研究中心公布的统计数据也显示，市场成交有所回落，4月上旬54个城市合计签约住宅9.76万套，环比3月的11.28万套下调了13.5%。其中，一线城市回落较为明显，跌幅为18%。上海、深圳、北京等城市均有不同程度的下滑。

针对楼市成交量的下滑，中原地产首席分析师张大伟认为，3月多个重点城市成交量和房价攀至新高，且涨幅达到历史之最。市场在冲高后在4月有所回落，但依然处于高位。其中，受市场关注的沪深两地，在严厉的新政出台后，上周市场均出现显著回落。

据财新网报道，上周，上海新房成交均价跌破3万，刚需占一半；深圳七成二手房业主下调报价。

中原地产数据显示，4月4日-4月10日上海新房成交均价为28533元/平方米，环比下跌13.3%。这一价格也是上海新房均价自去年9月以来首次跌破3万元/平方米水平。原因在于，上周成交单价低于2.5万元/平方米的刚需成交占比为53.3%，比前期提升7.9%，降低了整体水平。据深圳中原地产研究中心监测，深圳二手房放盘价格持续回落，报价下调愈发普遍，上周（4月3日-9日）有七成业主下调报价。深圳楼市“3·25”新政及4月二手房评估价上调令政策面趋紧，市场观望情绪浓厚。新房、二手房、豪宅各个细分市场，均已进入调整期。

实际上，在调控政策落地后，深圳经理人、业主双双看空情绪加重，购房者入市脚步进一步放缓。据深圳中原研究中心提供的数据显示，八成中原经理人看空后市，并有七成业主持续下调报价，而从全市各板块报价情况来看，共有95%的板块在下调。

张大伟表示，目前来看，未来可能会有多个城市将出台不同力度的调控约束性政策，限制楼市过热上涨。在他看来，沪、深两地报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源，政策的短期效应已经出现，市场将逐步进入调整。

住建部部长陈政高两会期间表示，目前我国一线城市房价变化非常大，对此保持高度关注。目前正在与北京、上海、广州、深圳四城市保持密切沟通，想方设法稳定房地产市场。

国土部部长姜大明曾表态称，房价一定能稳住，并表示将实行稳扎稳打分类调控的政策，充分发挥政府土地收储，及时增加一线城市的土地供应面积，支持政府调控措施。这是继住建部后，又一部委表态将稳定一线城市房价。

二三线楼市去库存渐见起色

在楼市“双向调控”之下，3月全国楼市去库存已经渐有起色。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，从3月重点城市以来的数据看，新房推盘量明显增加且去化水平大幅提升，库存继续下降。展望未来，随着热点城市政策收紧，市场供求矛盾将有所缓解，房价过快上涨态势或将得到遏制，全国整体市场有望回归平稳。

中国指数院常务副院长黄瑜称，从3月份监测的36个主要城市住宅成交环比全线上涨。其中二线代表城市成交面积环比上涨155.68%，同比上升91.31%，且有4个城市环比涨幅超过300%；三线代表城市成交面积环比上升84.42%，同比上涨83.23%，包头（楼盘）环比涨幅超300%。

中投证券分析师李少明认为，二三四线城市的房价稳定形成较好的预期，有助于需求进一步释放。而去库存整体基调未改变等等，都对房地产市场形成利好。

易居房地产研究院副院长杨红旭也表示，目前出现房地产板块轮动现象，这种情况历史上也出现过，主要是因为房地产政策全国分化，大部分地区需要去库存，所以政策面偏暖。另外，社会流动性宽裕，资金需要找到出路，这就造成部分一线城市投资性需求资金转移到二线，导致少数二线城市楼市比较火爆。

值得一提的是，化解高库存仍是许多城市当前的重中之重。3月，多个城市陆续出台针对房地产市场“因城施策”的措施。例如，上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等先后出台了力度大小不一的约束性政策，这些政策对于市场的影响也正在表现出差别化。

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