住宅用地使用权该如何“自动续期”

 □潘洪其

    最近，浙江温州市部分市民正常买卖二手房无法完成交易，原因是房子的土地使用权年限为20年，目前已经到期。据媒体称，如果要续期，须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。温州这一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在国内属于首例。

2007年3月全国人大通过的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但“自动续期”该如何续期，是怎么个“自动”法，要不要像当初开发商取得土地时那样缴纳土地出让金，如果需要缴纳，应当按什么标准缴纳，等等，在《物权法》中都没有明确规定。截至目前，国家层面也没有出台有关住宅用地使用权续期的实施细则，致使该问题在法律上存在较大的模糊空间。

据专家解释，《物权法》等法律法规之所以对“自动续期”未作更明确、详尽的规定，是因为全国大量出让的40年以上的商住用地和70年产权的住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题短期内不会集中出现，解决这一问题还有相当宽裕的时间。这次温州出现20年使用权住宅需交费续期的问题，属于一个地方的特殊情况，其迫切性在全国范围内不具有普遍性，不大可能从总体上推动国家政策或立法加快进度。

《物权法》等法律法规之所以要给“自动续期”留下模糊空间，除了因为时间宽裕可以“不着急”，客观上还应当有“后人的问题留给后人解决”的考虑。2007年制定《立法法》时，距住宅用地使用年限集中到期大多还有40年以上，40年以后中国社会经济发展和法治环境是什么状况，现在的人们很难预测；即便现在法律法规对如何“自动延期”作出明确、详尽的规定，等到40年后，这些还没怎么实际运用过的法律法规的规定，恐怕又需要作出较大的修改，有的甚至可能要推倒重来。可见，《物权法》等法律法规未就“自动续期”制定实施细则，“非不为也，是不必也”，有的时候，把问题留给后人去解决，并不是偷懒和推卸责任，而是体现了一种“向前看”的智慧。

当然，“后人的问题留给后人解决”也不是一味拖延，而是要把解决某个问题与相关的其他问题联系起来通盘考虑。解决住宅用地使用权续期问题，与健全我国房地产法律体系密切相关，特别是与已启动立法进程的房地产税高度关联。据介绍，现在的商品房价格中，包括了直接针对房地产征收的多种税费基金，仅与房地产有关的税收就有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等5种，有关专家认为，将来出台的房地产税应当取代这5种税，届时如果土地出让金继续存在，那么房地产税税率也应低于土地私有制国家。换言之，当房地产税出台后，住宅用地使用权延期时是否需要缴纳土地出让金，如果需要缴纳，其与房地产税税率之间如何协调等问题，都应当根据社会经济发展的实际进行科学决策，目前来说的确不必太“着急”。

住宅用地使用权续期问题可以“缓议”，但温州部分产权20年的住宅如何续期，应按照“特殊情况特殊处理”的思路，先作出临时性的处理，等将来法律法规有了明确规定后，再依法补办相关手续。温州市国土局称，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题，说的主要也是这个意思。

（作者是北京青年家）

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