中国楼市泡沫的幻象
一些城市的房价疯狂上涨及土地拍卖的疯狂，不仅把住房的消费者完全排除在房地产市场之外，让整个城市的营运成本迅速拉升及城市竞争力迅速下降，也把房地产泡沫吹得巨大，并将国内金融体系的风险抬升
□ 易宪容/文
当前中国房地产市场火爆或疯狂前所未有。
一方面一个又一个城市房价疯狂上涨，其房价上涨幅度都前所未有。先是从深圳（楼盘）开始，从2014年“9·30”房地产救市政策始，经过18个月的房价疯狂上涨，涨幅达90％。然后这种房价疯狂上涨迅速蔓延到上海（楼盘）、北京（楼盘）等一线城市，而当今年3月一线城市开始采取一定调控政策后，这种房价的疯狂上涨很快又蔓延到苏州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）等周边城市。
今年4月房地产疯狂已经在合肥浓妆登场。有报道说，合肥滨湖新区去年11月，一二手房单价在8000元－9000元/平方米左右，随后开始一路上涨，春节后2月、3月再度暴涨，目前二手房在1.6万－1.7万元/平方米，较去年底翻了一倍，带学区的二手房价格则能卖到2.1万－2.2万元/平方米。而且这种房价疯狂上涨会蔓延到哪里，什么时候结束，不得而知。
另一方面随着房价疯狂上涨，从一线城市到周边二线热点城市，总价地王、单价地王不断涌现。克而瑞研究中心报告指出，2016年以来，总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。还有机构统计，如果算上高溢价率这一指标，今年以来产生的地王已超过100幅以上。
也就是说，这些城市的房价疯狂也带动了土地拍卖的狂热，而土地拍卖的狂热导致“地王”频现，不仅增加了房地产开发商的风险，也推高了当地房价，导致这些城市房价更是疯狂。由此，中国的房地产市场泡沫在这一过程中越吹越大。
房价上涨狂潮演绎
今年以来，无论是上海还是合肥，都在学习深圳，不仅配资借款盛行，变着花样的首付贷更是泛滥，从而形成一个城市又一个城市的居民抢房潮，并由此引发房地产开发商抢地潮
无论是深圳18个月的时间让房价上涨90％以上，还是如上海、苏州、南京、厦门（楼盘）及合肥等其他城市，房地产市场价格疯狂上涨，这些城市房价上涨幅度之大，房价上涨之疯狂都是绝无仅有的事。
从全国的情况来看，今年1月－4月住房销售面积增长仅是25％左右，住房销售额增长则达到55％以上，整个房地产市场的增长基本上是由这种房价疯狂上涨所拉动。而这波房价在这样短的时间疯狂上涨，就是在2014年“9·30”房地产救市政策出台之后，所有的房地产救市政策核心就誓励已经持有住房的居民如何利用优惠的住房信贷政策和税收政策进入房地产市场购买住房。因此，市场认为这些政策就是在鼓励住房投资投机者炒作住房。
有了这样的“信号”，住房投资者认为既然鼓励利用优惠政策炒作住房，那么住房的价格快速上升是一种趋势，房地产市场的价格上涨预期很快就形成。而当一个城市的房价不断地疯狂上涨时更是把这种房价上涨预期一而再再而三地强化，投机炒作者更是拼命涌入房地产市场推高房价。
特别是，像深圳这样的城市，其金融市场要比其他城市发达，特别是互联网金融发展方兴未艾，更是有利于住房投机炒作者加大融资杠杆涌入房地产市场，比如各种首付贷的涌现。在这种情况下，深圳的住房市场价格更是疯狂，住房投机炒作者更是千方百计地涌入房地产市场。
当深圳房价疯狂上涨后，它的示范效应很快传播到上海等城市。今年开始，房价疯狂上涨从一个城市蔓延到另外一个城市。而在这样一个以投资炒作为主导的市场，这些城市的房价如此暴涨，住房炒作者一定会采取不同方式疯狂抢进市场。
所以，今年以来，无论是上海还是合肥，都在学习深圳，不仅配资借款盛行，变着花样的首付贷更是泛滥，从而形成一个城市又一个城市的居民抢房潮，并由此引发房地产开发商抢地潮。
最近有人用《欢乐颂》中樊胜美的一句话“我不想让别人知道，我在上海这些年，住的只是合租房”作为话题，引申出“今天的房奴都是来日的千万富翁”。这违背常识、违背经济学理的高论，却正合当前中国一些中产阶层和年轻人的心态。让这些人借助当前各种住房优惠政策涌入房地产市场，并在许多城市掀起抢房潮。而这些煽动言论的依据是，如果一个人是租房，30年租房成本，总计47.45+618=665.45万元。如果这个人当前购买住房，每平方米4万元，100平方米为400万元的房产，30年后值多少钱呢？400×（1+6％）^30≈2297.4万元。这种观点认为，租房是纯消费，交完房租你也得不到任何东西。买房可以算是一种投资，相当于你用人民币，去置换房屋产权。
首先，这种言论是建立在前十几年中国住房市场的经验上。即过去十几年，由于对房地产政策鼓励及推动，让中国房地产市场出现了一个人类历史上前所未有的房价只涨不跌的奇迹。这样的房地产市场没有周期性调整，房价只涨不跌，居民购买到住房就是赚钱等，有些房价些许下跌也可通过“房闹”来补偿。这自然把中国的房地产市场推到一个极端。
但是，中国的这个房地产泡沫不仅不可持续，而且中国的房地产市场周期性调整不可避免。也就是说，不要说未来30年中国房地产市场不可能如前十几年那样发展，就是在短期内（近三年内）房地产市场周期性调整亦是必然之势，中国房地产市场的泡沫破灭只是时间问题。
其次，这种结论是建立在住房按揭贷款利率永远处于目前这种低点上，建立在今年一季度中国过度宽松的货币政策永远不变的基础上。然而，不仅30年内这种低利率时代会改变，今后利率的波动也是正常的。中国宽松货币政策也会改变。只要货币政策收紧，没有接盘者进入，房价岂能还会涨上去？
再次，上述结论假定中国未来30年的住房政策会如前十几年那样永远不会变化。即住房的投资功能与居住功能永远混淆，而且正如上述撰文者所说，租房是消费，而作为房奴是投资。可以说，前十几年中国房地产市场之所以会疯狂，之所以会把房价炒作得越来越高，房地产泡沫越来越大，最为核心的问题就是把住房的两种属性混淆，最后必然让中国住房市场远离它的基本居住属性而成为少数人投机炒作赚钱的工具。
但是，不要说这种房地产政策30年不会变化，就是今年这种政策会发生根本性变化。最近权威人士在《人民日报》指出，要去除中国房地产市场的泡沫就得去杠杆，就得让房地产市场回归到它基本的居住功能。如果中国的住房市场用税收政策让它回归基本的居住功能，住房不能够成投机炒作赚钱的工具，那么30年后中国住房市场的投资属性从何而来？
同样，上述结论还假定目前中国这种严重的社会财富结构分配不公的格局不会变化；假定中国这种少数人通过房地产市场掠夺绝大多数人利益的政策不会改变；假定中国的民主化进程原地踏步；30年内中国的房价还完全是由主导等等。但是，我预期这种假定不能够成立。“今天是房奴，明天成为千万富翁”的结论终将成为空中楼阁或幻想。
不过，也正是有这种幻想，今年以来国内不少城市出现前所未有的抢房潮。而且这股抢房潮并非这些城市的居民有多少钱，完全是他们利用银行及社会融资杠杆过度炒作的结果。今年一季度住房按揭贷款占整个贷款三分之一以上，4月居民中长期贷款占整个贷款80％以上，国内不少居民希望利用银行的金融杠杆，甚至利用首付贷，让自己成为“今天的房奴，30年后的千万富翁”。但投身“抢房潮”的购房者可能会被套得牢牢。
重回理性定位
股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能再简单作为保增长的手段。房子是给人住的，这个定位不能偏离。更为重要的是，房地产市场要回归到居住的功能，房子生产出来就是给居民而不是用投资炒作的，不是用于赚钱的。这就是对当前中国房地产的功能最为清楚明确的界定，即房地产市场的基本功能就是消费而不是投资
一些城市的房价疯狂上涨及土地拍卖的疯狂，不仅把住房的消费者完全排除现有的房地产市场之外，让整个城市的营运成本迅速拉升及城市竞争力迅速下降，也把房地产泡沫吹得巨大及国内金融体系的风险全面上升。
在这种情况下，迫于中央的压力，这些城市不得不出台新的房地产调控政策，比如打击“首付贷”、禁止“众筹炒房”、住房限购新规定等政策。尽管这些城市的房地产调控政策并没有真正用经济杠杆来遏制房地产炒作，对房地产投机炒作者来说也是不痛不痒的政策，但是对首付贷及其他融资杠杆的限制立即会把一些准备进入市场的投机炒作者挡在市场之外，房价上涨的预期也开始逆转。深圳的房地产市场价格开始下跌及其他城市的住房销售开始全面急剧下降就是最好的明证。
国家统计局数据显示，4月深圳二手住宅价格环比下降了0.4％，这一数字领先于其余房价下跌的城市，而这只是从总体看。更具体地说，深圳多家二手房交易网站数据显示，4月、5月深圳各大片区二手房均价几乎全线下行。深圳中原研究中心数据显示，全市4月二手房成交价环比下降2.39％，不少楼盘的二手房交易成交价环比下跌超过10％。比如蔚蓝海岸和海月花园，二手房交易价格环比降幅分别为0.23％和4.12％。更为重要的是不仅深圳的房价普遍下跌，那些早些时候房价疯狂上涨城市的住房成交量也全面萎缩。
作为一个完全是由过度投机炒作主导的住房市场，只要房价上涨的预期逆转，那么住房投机炒作者立即会止步，即新的投机炒作者不再进入市场。这时，尽管整个市场房价下跌幅度不会很大，但成交量会立即萎缩，比如5月深圳房地产市场的成交量下跌70％以上。在这种情况下，那些过度融资（如首付贷等）进入房地产市场投机炒作者面临的风险很快就会显示出来。如果他们进入购买的是二手房，他们就会把房价降低脱手，整个市场的房价下跌的压力大增。只要房价下跌，立即会强化房价下跌预期。
如果他们进入的是一手房市场，所购买的住房在2年－3年后交房，那么这些住房投机炒作者只能成为最后的接盘者。杠杆越高的投资者可能面临的风险越大。他们或许以为当其购买的住房成为负资产时可以如美国那样把住房交给银行一了百了，但实际上中国法律和按揭贷款合约与美国不一样，到时这些住房成了负资产，但这些投资者逃都没有地方逃。因为房子被银行收回后，剩下的债务同样还要偿还。
目前深圳的房地产市场以下跌收场，国内其他哪个城市的经济实力、金融市场发展程度、产业发展程度、居民财富持有等可以与深圳相比呢？深圳疯狂上涨的房价最后避免不了下跌，现在这种跌势已经开始，那么国内其他城市房价的疯狂上涨之后岂能逃脱这种命运？
更为重要的是，5月9日，《人民日报》发表了权威人士就当前中国经济形势的谈话，这个谈话不仅反映了当前中国一种基本的宏观经济政策取向，也表明了未来经济政策的思维观念的重大转变，它意味着未来中国房地产市场将出现重大转向。
该谈话强调，树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓(603883,股吧)储蓄泡汤。这么一比较，就知道工作的着力点应该放在哪儿，就知道不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。按照这个思路，我们就明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能再简单作为保增长的手段。房子是给人住的，这个定位不能偏离。
由于以往对这些重大的问题没有搞清楚，这是这几年经济政策屡试屡错的关键所在。所以，这个谈话不仅反映了中国对当前及未来房地产市场的一种基本政策走向，也表明了对房地产市场价值取向的重大转变。这不仅代表了这一届主导房地产市场未来发展的基本定位，也是未来中国房地产市场发展的主流意见。在这样的主流意见下，中国的房地产市场将开创出一个与以往完全不同的新局面。
因为，该谈话直接承认中国房地产市场存在泡沫，而且存在较大泡沫。既然中国房地产市场存在泡沫，它就面临破灭的风险，就不能再以加杠杆的方式来炒作了。还有，该谈话明确表示中国的房地产市场要回归到它的基本居住功能，这就是对以往把中国房地产市场的投资与消费混为一谈的重新定位。
这也是我多年来一直在主张和阐明的东西。如果承认中国的房地产市场存在泡沫，如果承认中国房地产市场泡沫继续吹大有极高的风险，那么的房地产政策不仅不会再主张用加杠杆的方式来消化当前的房地产市场库存，反之会用信贷及税收杠杆让一些城市巨大的房地产泡沫逐渐挤出。这是谁也无法避开的现实。
更为重要的是，房地产市场要回归到居住的功能，房子生产出来就是给居民而不是用投资炒作的，不是用于赚钱的。这就是对当前中国房地产的功能最为清楚明确的界定，即房地产市场的基本功能就是消费而不是投资。既然是用来居住，相应的税收政策及信贷政策都会陆续出台。让中国房地产市场功能回归，回归到居住的功能，回归到消费的功能，将来就会用税收政策来严格限制，而不是现在所谓限购政策来控制。因为，不用税收政策，仅是用现在所谓的限购政策，让中国房地产市场回归到居住的功能不容易，甚至容易扭曲而又回到投机炒作的功能上。
该谈话能够正本清源，从根本上来理清中国房地产市场的问题，也就意味着未来中国的房地产市场的住房投机功和赚钱功能会退出市场，中国的房地产市场再也不可能成为投资者的天堂。
让房地产市场回归到居住功能的税收政策有房地产交易税、房地产交易所得税、房地产物业税、房地产遗产税等。就目前的情况来说，最为便利启动房地产交易税及房地产交易所得税。个人购买多少住房可以不限制，但是这些购买住房用于赚钱，就得交易。只要交易，就把其所获得的利润用这两种税收收回来，让投机炒作无利可图，这样才能让住房的功能回归居住。
如果用经济杠杆即信贷及税收政策把房地产泡沫挤出，并让中国住房市场回归到居住功能，回归到消费而不是投资赚钱的工具，那么未来中国房地产市场将会发生重大转变。它将由一个以投资投机为主导的市场转化为消费为主导的市场，并让房价理性回归。如果这样，中国的房地产市场将出现重大调整。
但是，目前从那些房价疯狂上涨、土地价格炒得火热的城市所出台的住房调控政策的情况来看，还没有看到地方真正希望让住房回归居住功能的政策影子。当前地方的房地产宏观调控政策，更多地强调不能让房价上涨太快，不能让土地的价格拍卖得太高。如果地方不通过市场的经济杠杆，而是采取早几年所出台的行政限制，那么要让这些城市的住房市场回归到它的居住功能，并限制住房投机炒作是不可能的。从地方的心态来看，这些城市的只是希望房价及土地价格维持现状而不是让其回归理性。如果这样，未来中国房地产市场所面临的风险会更高。如果中国房地产市场不用经济杠杆让投机炒作者退出市场，那么这个市场最后的结果只能是等待房地产泡沫破灭。
作者为青岛（楼盘）大学经济学院教授
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