房价还将继续上涨 这种房子千万别去买

 随着一个又一个“地王”的诞生，房价上涨好像没有停歇的意思。然而，这么高的房价，万一入手成了“接盘侠”怎么办。后市房价降何去何从？一线城市房价还会继续大涨吗？二线城市的房子还能买吗？

搜狐理财特地为您邀请了易居研究院智库中心研究总监严跃进和北京师范大学房地产研究中心主任董藩，两位大咖将就房地产的相关问题给大家答疑解惑。以下是直播中的干货，以飨搜狐网友。

　　今年来房价再次暴涨，从深圳到北京上海，此轮房价暴涨的原因是什么呢？

董藩：以前严厉打压，限购限贷，导致积累了大量需求无法释放。现在经济下滑，有一些不合理的政策被拆除。暴涨是对行政打压手段的报复，哪里有打压，哪里就有反弹啊。

严跃进：从过去经验看，市场交易需求持续释放3个月，将出现房价企稳、反弹、持续攀升、暴涨的现象。 另外传播效应，比如现在有微信、APP等，一个地方涨价，很可能全国各地购房者刷微信就会马上知道，进而使得看涨情绪更容易形成。

　　二线房价咋也如此疯狂呢？

严跃进：二线城市购房政策较宽松，而且城市的包容性开始超过一线城市，比如落户政策、房价收入比指标等，从就业、居住等角度看，性价比开始超过了一线城市。苏州合肥这几个城市，后续需求依然是充裕的，房地产市场基本上还会有一波大的发展。另外三线城市方面，三大城市群周边的三四线城市还是有机会的。别的地区尤其是过了郑州到西部那一片的三四线，可能是有风险的。

董藩：热点二线涨得快，第一是因为这些城市本身人口基数大，积压了一些需求；第二是因为，限购政策取消导致大量外来人口可以在这里自由购买了。二线突出的城市超越或者追上了北京和上海、广州，比如合肥、南京，在短期之内，不比北京、上海房价的涨幅差，可能更快一些。

　　如果继续投资二线城市的房子，还是好时机吗？另外北京上海等一线城市房价第三第四季度还会涨吗？

严跃进：二线城市主要是省会城市，类似郑州合肥济南等都是热点二线，本身没问题。类似西安、长沙等进入没问题，但预期不要太大。未来半年的预测，房价方面上海或在3.6-3.8万的均价波动。而北京大概在3.2-3.4万元的水平波动。

董藩：继续投资二线城市当然可以，因为总体上二线城市人口在继续增加。经济形势也比三思想好，外来人口会继续涌入。

三四季度一线城市房价还会涨，但涨幅取决于政策。一般情况下涨幅会趋缓，因为挤压需求的释放基本结束，后面趋缓了，但一线的供应跟不上，下跌的逻辑不存在，除非收紧政策。

　　那么买什么样的房子容易被套呢？投资者在买房的时候应该注意什么问题呢？

严跃进： 第一、大城市的郊区别墅尽量不要买。第二、北方的海景房尽量不要买。第三、旅游景区尤其是古镇的房子尽量不要买。第四、大城市30平方米以下的房子尽量不要买。第五、苏州吴江区、上海青浦朱家角、南通启东、烟台周边的县城、山西省的大部分三四线城市、广州北部、北京北部、大连、长沙等城市或区域尽量不要去买。当然我说的也不一定很绝对，但原则上可以绕开这些地雷区。县级城市，若非百强县，本身不属于投资的热点。

　　未来房价还会涨多久？基于什么因素做出如此判断呢？

严跃进：中国房价近两年将走入8000元的水平。具体城市看，北京将进入3.8万元的水平，上海4万3的水平。这是实际的均价。2017年下半年会降温，降温的含义不是均价降，而是房价基本不涨不跌，相对物价可以理解为降价。

董藩： 就未来来讲，有一部分城市房地产市场已经很稳、没有投资价值了，甚至买完可能亏损了；而另外一些城市，特别是广大的一线和二线城市，总体上价格是上涨的。为什么呢？因为三、四线甚至更低级的居住区域内，有大量的人口流向一线二线城市，产生新的需求。在房地产供应不足的情况之下，价格一定会明显上涨。

　　对年轻人来说，您认为是买房合适还是租房合适呢？

严跃进：四个一线城市里面，建议年轻人（32岁以前）近三年就在单位附近租房，不要买房，虽然房价依然会涨。四个一线城市要租房租三年，奋斗满三年。到时候你的价值成长能够跑赢房价。其他城市根据实际情况决定。

董藩：如果能买得起房，那当然还是要买房。我开玩笑时说过："男人不买房，等于耍流氓"，我还说过，"早买房是孝敬父母"，因为整个中华民族的居住文化是安居才能乐业，住自己的房子心里才更踏实。

如果你有没有房子，大家看你的时候、对你的评价，就和有房完全不一样的。如果没房的话，大家往往感觉到你无能、懒惰、没面子、没财富、不稳定、不可信。

　　为了去库存，有些人在买房按揭时加了杠杆，这种风险因素如何防范？

严跃进：倘若还不上房贷，那就说明信贷审核此前有很大的漏洞。实际上基本上信贷市场有个规律，一般在7年内购房者就提前还掉了30年的贷款。所以说还不上的案例还是很少的。此类问题若出现，更多的不是经济层面的原因，而是司法层面的原因。

董藩：中国人和外国人不一样，即使首付中用了很多融资资金，即使还款压力非常大，但大多数人都努力去保信贷偿还，所以按揭贷款这部分，从现在的风险发生状况来看，在全世界范围内，华人都是最低的，在中国大陆也有这样的特点。实际上人家能够把控好，不会出大麻烦，出麻烦的都是意外情况。

　　2013年董藩老师提出了一个观点：25年后北京每平米房价将超80万元人民币；现在您是否依然坚持这个观点？

董藩：只要不进行币值改革，只要社会运行不出现大麻烦，也不过分打压北京市场，我的预测不会落空的。如果北京不限购限贷，允许全国人民随便买，我相信现在均价可能向十万靠拢了。

现在央行为保经济增长不断放水，M2的真实增速究竟是多少谁都不知道啊，这些增加的货币不能被过剩行业吸收，只能涌向热点城市的房地产领域——"信董藩，得金山"，实践早就证明了我的预测很准，能买就买吧！

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