1月首次土地出让后市场成交回升 广州楼市新年开门红

 2016年楼市的成交创出一个新高峰。据中原地产的统计数据显示，去年广州一手住宅网签成交128352套，相当于月均售出10696套房子。而面积达到1415.10万平方米，比2015年增加32%，比2014年增加69%，是近几年中成交量最高的一年。在经历了成交高潮之后，2017年楼市开局仍然不平淡，特别是在1月13日一波土地出让潮之后，上周广州一手住宅更是达到2560套。楼市的开门红使得人们对于新一年的楼市行情更具信心。业内专家指出，在今年整体来看，广州房价将呈现稳中有升的趋势。

第一波土地潮显示“理性”

对于广州原本拟定于去年12月26日的集中土地出让潮，在业内人士看来是新一年市场信心的一大风向标。而这一次土地出让延后至1月13日进行，更自然地成为行业2017年的“首考”。事实上，这一波土拍潮，虽然出让主要以商服用地为主，但由于发生在2017年政府工作报告之后的一周，因此对于新一年官方推地、开发商拿地均具有一定的“试探性”作用。

在楼市调控收紧的大环境下，广州2017年土地市场的首场挂牌出让备受关注。此次出让的7宗土地，其中3宗商业地块，4宗宅地。据统计，本次土拍商住商服用地出让金共计99.43亿，其中商住用地65.42亿，商服用地34.01亿。对于拍卖结果，最大的亮点就是“理性”。

即便是此前被看好的荔湾广钢地块起拍价为每平方米2万元，最高限价每平方米2.9万元。事实上，最终拍出楼面价仅为每平方米21505元。在这一轮土地拍卖当中，仅有位于番禺区万博中心的官堂村宅地遭到碧桂园集团、万科集团等开发商争抢，最终被金地集团以每平方米33660元的高楼面地价拿下。

“相较于去年11月和12月的土拍，今日竞拍的7宗商住地除番禺地块溢价率均不高。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌在接受记者采访时表示，由于各地实施的“控房价、控地价”措施持续大幅收紧，自2016年11月份后全国20个重点城市土地成交楼面地价及溢价率趋于下降。“开发商注意到了今年的局势变化。今年调控的机会很大，再加码高价拿地是很不利的。”业内资深专家龙斌接受媒体采访时表示，短期内，这场土拍对房价影响不大，广州均价依然会保持平稳。龙斌认为，在2016年成交暴涨、库存不断消耗的前提下，2017年最重要的还是增加广州土地供应，才能使供应市场更加平稳。

新年开局市场信心不减

尽管2016年创下了楼市成交的新高峰，但是随着去年10月开始一系列调控措施的降临，对于新一年行情如何走市场的仍然没有底。然而，记者发现，在广州2017年第一波推地之后，市场信心不减反增。从成交来看，在过去的两个星期，成交量都在不断回升。特别是在拍地后的一个星期，成交更是大涨。

上周（1.9-1.15）是广州新一年首轮拍地潮之后的第一个自然周。这一周广州全市成交一手住宅2560套，成交量环比前一周上涨57.25%。其中增城区上周成交857套，仍然稳居第一位，而花都区成交351套，从前一周的第三名上升至第二名，南沙区成交295套位居第三名。

上周，增城区以857套成交量夺广州区域成交首位，成交面积约9.1万平方米，成交量环比前一周上涨73.13%。花都区成交351套而位居第二，花都的排名虽然从前一周的第三名升至第二位，成交量环比前一周上涨了49.36%。排在第三位的是南沙区，成交了295套，成交面积约2.9万平方米，成交量环比前一周上涨75.6%。而黄埔区以31套之差排在第四名，成交了264套，成交面积约2.7万平方米，成交量环比前一周降了10.2%。第五名就是番禺区，成交了225套，成交环比前一周上涨了10.84%。

新一年楼市将稳中有升

“政策走向，特别是土地供应情况将是今年楼市行情走势的一个关键性因素。”而据合富辉煌监测数据显示，2016年广州市土地成交总量715平方米，相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452万平方米，相比2015年同比下降31%；商业用地成交253万平方米（占总量35%），相比2015年同比下降48%。土地出让总金额664亿元，相比2015年同比下降29%。

由于广州力避“地王效应”，去年整个土地市场呈现明显的先抑后扬特点。记者采访了解到，上半年广州及时调整供地策略及节奏，推定向出让商业用地和外围居住用地。广州去年1-4月所推地块全部底价成交，到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域，溢价率虽过百，但成交楼面地价大都低于8000元/平方米，对楼价传导有限。11月份，广州通过“限地价+竞配建”方式一次性集中出让18宗土地，获土地出让金309亿元，有地块楼面单价高达4.5万元，刷新广州地价纪录。

“外溢效应”在广州表现很明显。数据显示，2016年广州一手商品住宅成交超过80%在外围六区，其中黄浦区成交量高速增长并突破200万平方米，供求缺口达45万平方米。增城区成交创新高，首次突破300万平方米。合富辉煌集团副总裁谢宇宙晗表示，由于成交面积大部分集中在外围区，所以广州新房均价一直未迈入“2万元”时代。

值得一提的是，广州去库存效果显著，成交量价齐升，去化周期降至6个月。据市场研究机构中地行统计，2016年住宅供应10.5万套，对比全年成交12万套来讲略有不足。目前全市可售货量约6万套，仅够半年去化。

业界专家认为，广州2017年房价仍然存在上涨的动力。一方面，2013年11月出台的“穗六条”明确要求，非穗籍买家需有连续3年以上的个税缴纳证明或者社保缴纳证明，如今3年已经过去，这批非穗籍买家将被解除束缚，加速进入市场。此外，广州去年11月份集中供地，造成“高价地”不断出现，进一步了影响了楼市预期。

有市场机构认为，2017年，广州中心区新增供应将呈增加趋势，而外围区供货量相比2016年将有所减少，位于中心区的广钢新城、广纸新城、奥体广氮等板块楼盘销售单价将超过4万元，在中心区房价的拉动下，广州全市新房均价也会大幅增加，届时广州将面临较大调控压力。

合富房地产研究院顾问黎文江表示，预计2017年广州将继续通过控制好土地拍卖及地块分布，同时对商品住宅实施非市场化的操作手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策大幅收紧。整体来看，广州房价降呈现稳中有升的趋势。

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