房企融资渠道继续被封堵：多项创新金融工具暂停发行

 针对房企的融资渠道在进一步收紧，政府正在更新监管政策，封堵不符合政策导向的创新金融工具。

两个独立消息源向澎湃新闻证实，以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS（资产支持计划）融资基本暂停。

来自券商的消息，去年10月，监管层对房地产融资行为进行窗口指导，此后涉及房地产融资基本暂停，购房尾款ABS以外，还包括应收账款ABS、类Reits等产品。

上述券商人士向澎湃新闻证实，其经手的一家大型房企购房尾款ABS产品即因政策因素搁浅。

创新性金融工具在被封堵

不符合政策导向，或是部分创新型金融工具被叫停的主要原因。

澎湃新闻注意到，2016年10月，中国楼市政策趋紧，同月召开的中国银监会三季度经济金融形势分析会议要求“严控房地产金融业务风险”。

上述会议提出，审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。

就银监会的表态，业内人士分析，眼下流行的购房尾款ABS在执行层面已经禁止，私募和小公募都发不了，主要还是和政策导向相悖。

该人士解释，理财资金等被明确禁止进入房地产领域，但这些资金可以通过这些创新产品最终流入房地产领域，这是政策不允许的。

此外，购房尾款的提前套现，有削弱政策调控之嫌。ABS即Asset-backed Securities，是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。

在一般的购房交易中，购房者支付首付后，按揭贷款部分从申请到放款到位之间存在一定的时间。

而房企通过资产证券化可将购房尾款应收账款以“打包出售”的方式提前从公开市场的投资者中将尾款收回。

具体而言，是指发起人将其流动性不足但具有未来现金流收入的贷款或其他信贷资产打包成流动性强的证券，并用信用增强的措施，通过证券发行的方式出售给资本市场上的投资人。

2015年12月8日，国内首款购房尾款资产证券化项目“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”正式挂牌。

世茂购房尾款ABS存续期为3年，根据风险收益特征，分为优先级和劣后级资产支持证券，房企提前获得购房尾款，缓解购房尾款到位前的流动性压力。

上海易居房地产研究院总监严跃进认为，即便排除理财资金的进入，但房企对资金的使用情况难以监管，会削弱调控的力度，或基于此，监管部门叫停该业务。

机构建议房企多尝试

新的融资渠道被封堵，房企在坚守原有渠道的同时，被建议尝试更多金融产品。

近日，中国民生银行地产金融事业部负责人吕莉在一次论坛中提到，房企应该尝试多种金融工具，信托、私募基金、资管计划、资产证券化产品，资本上的发债。吕莉同时指出，监管的条件越来越严格，产品还是有多种变化，多尝试没有错。

房企真的寄望于新型金融产品。某闽系房企财务负责人介绍，新的融资环境下，在传统融资渠道之外，其所在企业将会继续在资本市场融资，主要包括购房尾款资产支持计划，类Reits产品及自持商业的资产证券化等产品。

面对监管升级，上述负责人表示，不要妖魔化监管层对融资的收紧，政策的变化，会有新的金融产品出来，与企业现金流和项目开发节点匹配的金融产品就是好的产品。

在股、债暂停，资产支持计划收紧的背景下，前文业内人士建议，在不触犯监管红线的前提下，房企可以创新股权，通过设置 spv投真股，代替从前的假股真债。该人士称，目前各方都在探索，未来也会有更多的金融产品，也将伴随产生新的监管政策。

所谓spv即，special purpose vehicle（特殊目的实体），通常指仅为特定、专向目的而设立的法律实体，常见的是公司，有时也有合伙等。

据介绍，房地产基金通过设置spv实现投资的案例，市场早已出现先，复地旗下的星浩资本即是，但产品最终的运营效果是因项目而已的。

对于融资渠道收紧，多次尝试购房尾款、应收款等资产支持计划的碧桂园仍坚持更多尝试。碧桂园财务相关负责人表示，在降低融资成本的前提下，会尝试不同形式的融资手段，美元优先票据、熊猫债、境外银团贷款、伊斯兰债等的境外融资方式，均进入其考虑范围。

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