多元化的必然：上海万科多方式获取非住宅项目

在传统住宅项目发展之外，上海万科近年来在包括产业办公等非住宅领域的布局也在加速。

1月初，万科公布了2016年销售业绩，公司全年实现销售金额3647.7亿元，其中上海区域16潮献1200亿元业绩，创下万科单一大区最高业绩。

2016年12月，万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官兼上海万科房地产有限公司总经理张海首度发布了“热带雨林”体系。表明上海万科的产品线涵盖产业地产、商业地产、养老物业、长租公寓等八大城市配套服务项目初成体系。

目前，上海万科以9个产办项目布局上海六大商务区，总体量达200万平方米。整体而言，其布局了包括大型购物中心、酒店、服务式公寓、写字楼和企业总部园区等非住宅项目，总建筑面积逾600万平方米。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于大多数品牌房企而言，在国内房地产市场布局空间已经有限的市场背景下，当房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企更应该关注传统住宅以外领域的发展潜力。

产办项目爆发

上海万科的产业办公项目在2016年有了一次爆发。

实际上，除了2049|五玠坊、徐汇万科中心、万创坊是2015年入市之外，滨江万科中心、御河企业公馆、虹桥万科中心等项目均在2016年陆续入市销售或者招租。其中2016年获取的两个项目：哥伦比勋园是以整体包租模式获取，金桥万创中心则是通过二级市场并购获得。

金桥·万创中心位于上海自贸区扩容板块，是万科在金桥打造的首个企业总部园区。现有华为、康宁、普立万、上海产业技术研究院等企业入驻，以科技研发为主，目前出租率接近90%。

在今年1月初上海发布的2017年-2040年总体规划中，金桥将是继花木后，浦东下一个城市副中心，规划显示，金桥产业园区也将进一步整合升级。

或许这就是万科接盘万创中心的原因。2013年，新加坡腾飞集团旗下基金以6亿元从同为来自新加坡的青建国际（南洋）集团手中收购金桥睿邑（即万创中心），后又转让给华鑫股份，万科在2016年接盘。万创中心总建筑面积约11万平方米，其中地上约8万平方米，地下约3万平方米，由8栋建筑组成。短短3年间已两易其主，可见在上海，这类商业地产项目的资金参与活跃度非常高。

随着漕河泾、陆家嘴、张江等成熟市场的可租赁空间日渐稀缺，金桥在完成进一步配套升级后，或成为企业办公选址的新选择。高力国际研究报告显示，2016年三季度，各子市场内租赁需求的区域差异加剧，在前述成熟子市场，需求保持强劲。尽管可租赁空间的稀缺限制了市场活动，漕河泾及陆家嘴软件园的空置率均维持稳定且低于1%。在张江，尽管两个新项目入市，空置率仍保持7.5%不变。

多元化的必然

万科集团总裁郁亮在2013年就曾公开表示，万科一定会进入城市旧改。纵观万科全国旧改布局，在深圳与华发的合作已于近期宣告终止，而在上海已启动哥伦比勋园项目旧改工程。

哥伦比亚项目的租约模式为“十年加十年”，即一共20年租期，第一个十年后会再续签一次。据了解，项目已经启动招租。该项目也被万科内部作为新业务板块的样本。

知情人士透露，跳脱传统住宅模式之外，万科在医养、教育、联合办公等新业务板块也正在崛起。但此前收购印力集团之后，万科内部将部分商业划归产业地产板块，会否对新业务的利润增长产生联动效应，则有待2017年报数据的披露。

东方证券曾在调研报告中称，万科转型动因有二：房地产销售下滑与物业扩张不达预期，致使房企不得不另寻利润增长点。

在行业整体利润率下滑的背景之下，万科近几年的净利率也有所波动，从2013年的11%，跌至2015年9.27%，再到2016年三季度的7.06%。

自2013年以来，越来越多房企开始调整发展战略并转型，而转型路线也有所差异，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”、以分享老龄化为核心的养老地产，以分享城市化为核心的商业地产以及与互联网公司合作等。

万科则在销售业绩达到千亿之时已经开始尝试主动多元化。多名业内人士指出，千亿或许代表房地产行业的门槛和能力，但千亿之后，谋求战略转型势在必然，无论是迫于中长期国内房地产行业发展空间局限性，还是企业的区域多元化战略转型发展需要，这也是分散市场风险的必然手段。

上海易居房地产研究院总监严跃进认为，万科多元化的节奏相对慢，但现在发力以后，则动作频频，所以适当弱化传统住宅销售业务，同时强化其他非住宅项目的开发，既是多元化发展的需求，同时也是积极吻合市场新需求做转型的需求。“在住宅领域受到限购等政策的影响下，此类产业布局更容易确保销售业绩的稳定”。

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