2017北京首场土拍热度不减 首度限制自持比例

“断供”一个多月之后，北京土地市场再度受到追捧。

1月19日下午，北京迎来2017年的首场土拍，三宗分别位于北京房山、平谷、门头沟区域的土地进入现场拍卖阶段。经过两个多小时的竞价，有两宗土地分别达到价格上限和自持比例上限，需通过竞报商品住宅建设方案来得出结果。另一宗土地以11%的溢价率竞出。

这一结果并不令人意外。由于2016年北京土地供应规模明显下降，加之政策性住房用地的挤占，在京房企普遍处于“缺地”的饥渴状态。

有分析人士认为，这几乎奠定了今年北京土地市场的主基调，除非北京大幅增加土地供应，否则这样的局面还将持续。且随着土地供应稀缺和土地成本提高，房企组成联合体拿地将成常态。

另外值得一提的是，在这三宗土地出让中，北京首次设置了“企业自持商品住房面积预设比例”，这也有可能成为未来北京土地出让的常态。

三宗地块均属“限价地”

本次出让的三宗地均采用“限房价、竞地价”模式，限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积。

当现场竞报自持面积比例达到预设比例时，平谷和房山地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序；门头沟地块转入投报自持商业（含办公）用房面积比例程序。

从价格来看，平谷地块住宅部分的最高销售限价为25515元/平方米，房山地块限价38994元/平方米，门头沟地块限价44849元/平方米。其中，房山地块还对住宅项目设置了“70/90条款”。

根据亚豪机构的统计，平谷地块的住宅起始单价约为9400元/平方米，房山地块的起始单价约为24000元/平方米，门头沟地块的起始单价约为28000元/平方米。因此，若土地溢价率不高，这些地块仍有一定的利润空间。

现场竞拍情况较为热烈。平谷地块很快触及17.28亿元的土地价格上限，溢价率为20%。房山地块也触及3.9亿元的上限价格，溢价率为30%。在随后的竞报自持商品住宅面积环节中，两块地也都很快触及70%的自持上限。

最终，这两宗地块转入竞拍高标准住宅方案阶段，因此未能在当日取得结果。平谷地块共有3家竞争者参与投报，房山地块则有7家竞争者参与。

门头沟地块的竞拍较为顺利，经过数轮竞争，京投+远洋+龙湖+保利+首开5家组成的联合体以63.3亿元总价拿下，溢价率为11%，平均楼面价约为2.65万元/平方米。这也是唯一一宗当日竞出得主的地块。

分析人士指出，这三宗土地的出让方式，可能预示着北京土地出让规则的微调。

早在2010年，北京就曾试点过“限房价、竞地价”的出让方式，位于房山区长阳镇的一宗地块当年5月出让，限定销售价格12500元/平方米。但仅此一例，且并不要求开发商对该宗地块自持。

去年10月，北京推出近年来首批4宗“限房价、竞地价”地块。由于供应稀缺，这些地块在竞拍中很快触及地价上限。在随后的竞报自持面积环节，也均以“100%自持”的条件竞出。

最新的三宗土地出让，则设置了“企业自持商品住房面积预设比例”条款，意在防止出现100%自持的情况。值得一提的是，在目前今年北京另外两宗正在交易的住宅用地中，也设置了这一条款。

有分析指出，“限房价、竞地价”将成为未来北京土地出让规则的主流。在“限房价、竞地价”中设置上述条款，也很有可能成为常态。“北京土地市场全面进入‘限价+自持’时代”，中原地产首席分析师张大伟说。

市场预期仍未改变

在分析人士看来，北京土地受热捧的现状，同样也反映出供应紧缺的现实。

亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道表示，2016年北京仅实现住宅用地成交15宗，其中含可售纯商住宅的仅7宗。而在出现“地荒”的同时，一线城市的快速发展节奏以及三四线城市的大库存压力，也使得前几年流行“走出去”的大型房企们逐渐收拢阵线。除此之外，“南方系”房企也纷纷北上抢占市场，北京土地市场“狼多肉少”的状况日益严峻。

据中原地产统计，2016年北京共成交住宅用地规划建筑面积220万平方米，同比下降75%。自住房比例为16.37%，上一年为6.03%。

郭毅还表示，虽然北京市屡次提出要加大土地供应，但是其中由于政策性住宅的挤占，以及自持类产品的出现，使得未来可供销售的纯商住宅份额仍在不断减少。

刚刚结束的北京市两会上，北京市代蔡奇表示，2017年会加大中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，保障房建设筹集5万套、竣工6万套。棚户区改造3.6万户，完成1.5万套自住型商品住房供地。

但张大伟指出，由于政策性用地供应较大，预计今年北京纯商品住宅土地的供应量依然不会多。

在这种预期之下，房企获取土地积极性恐很难下降。一方面，受供需关系影响，纯商住宅产品价格走势难以转向下行。另一方面，企业在2016年的大量去库存，需要积极补充土地储备。

郭毅还指出，为规避高价地带来的风险，类似北京门头沟地块那样，多家房企联合拿地的现象，未来也将频繁出现。

张大伟表示，受监管政策、供地节奏等因素的影响，新年以来全国土地市场整体出现降温。但对于北京等热点城市来说，供不应求的基本面很难在短期内改变，企业对土地的争夺也将持续。

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