房价17个月来首次下降 济南楼市稳中趋冷

国家统计局公布的数据显示，在刚刚过去的2016年12月份，济南（楼盘）新建商品住宅价格环比下降0.1%。由此，济南房价连续上涨16个月后，涨势终于被打破。

经济导报记者就此走访了济南东部多家楼盘，发现前期涨幅过猛的一些楼盘确实有降价的苗头。如曾引爆东部楼盘涨价潮的景和山庄，目前推出了1.395万元/平方米的“特价房”，而前期该楼盘的售价一度达到1.8万元/平方米以上。

合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明向经济导报记者分析称，个别楼盘出现降价苗头，可以说是本轮楼市调控的一个成果。

“特价房”成降价挡箭牌

在房地产调控政策的连续打压之下，济南东部楼盘怎么样？

20日中午，经济导报记者以购房者的身份来到今年以来东部涨幅最大的楼盘之一景和山庄。在售楼处，一片冷冷清清，经济导报记者没有看到其他购房者的身影。

置业顾问王芝介绍道，公司最近推出了一批特价房，只有13950元/平方米。多个楼栋都有这样的特价房，且并不是只有底层、顶层等特殊楼层。

经济导报记者注意到，景和山庄从去年8月初到9月初，1个月的时间均价由9700元/平方米上涨到了1.6万元/平方米以上。此后继续保持上涨势头。在10月份，价格最高时曾达到1.8万元/平方米以上。

一位业内人士向经济导报记者介绍，开发商涨价容易降价难。“已经买房的购房者，大都很乐意看到开发商涨价，那意味着自己的房产升值。而且，从开发商角度说，涨价会传递一种信息——后期房子会继续涨，这样就有利于销售。”

“但降价就相反了。已经买房的人会抱怨开发商降价，甚至发生一些不理智的行为。没买房子的人，在看到开发商降价之后，也会犹豫徘徊。”这位人士表示，正因为如此，即使开发商降价，也会采取一些变通的手段，比如推出特价房、认筹送大礼等等。

经济导报记者注意到，随着市场的变冷，“特价房”等变相降价手段在济南市场已经并非个例。同样位于该市东部的万科金域蓝山，也在近期推出了一批特价房，价格在1.9万元/平方米左右，较前期降低约2000元/平方米。但经济导报记者20日在该楼盘售楼处看到，前来看房的人寥寥无几。

15个热点城市仅1个环比上涨

“前期价格上正猛的楼盘，价格出现适当的回调是一种正常现象。”许传明认为。

经济导报记者注意到，根据国家统计局18日公布的数据，在刚刚过去的2016年12月，全国众多一、二线城市的房价出现回调的迹象。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，在15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，政策效果明显，房价快速趋稳回落。其中，12个城市在去年12月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；2个城市环比持平。只有广州（楼盘）一个城市环比上涨，涨幅0.7%，但已连续3个月涨幅回落。

其中，济南作为15个热点城市之一，去年12月份房价环比下降0.1%。

另外，从全国70个大中城市的总体情况看，初步测算，去年12月份一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平；二线城市上涨0.2%，比上月回落0.2个百分点；三线城市总体略有上涨，市场继续保持稳定。

对于包括济南在内的众多热点城市出现的房价环比下降现象，许传明认为这是调控的结果。“在调控之下，一方面，前期涨幅过大的城市，价格出现了回落；另一方面，一些新产品的入市价格较低，拉低了整体价格。另外，某些价格过高的楼盘在申请预售证或进行网签时会遇到一些麻烦，这也会对统计数据产生较大影响。”

以同样位于济南雪山片区的楼盘中新锦绣天地未来为例，其置业顾问祝贺介绍道，该楼盘在本月初刚刚开盘，价格为9800多元/平方米，而周边其他在售楼盘的同类产品，价格在1万元甚至1.1万元（/平方米）以上。

另外，自本轮调控以来，济南西部、南部都出现过价格低于周边产品的新开楼盘。

今年房价应该会在高位盘整

虽然近期有微幅下跌的苗头，但许传明认为济南房价并无大幅下跌的可能，“今年将以高位盘整为主。”

许传明分析，目前济南市场的供应仍然偏紧。“从2015年、2016年的土地出让情况看，济南所出让住宅用地的可建面积较2013年、2014年有所下降。但济南近两年的住宅销售面积却呈现大幅增加的趋势。从市场供需来说，供应显得不足。今年的供应甚至比去年还要紧张。”

在供应仍然不能跟上的情况下，目前的调控政策主要是通过限购限贷来抑制需求。另外，还通过限制预售证、限制网签等办法直接干预了房价，并通过延迟开盘等手段延缓了开发商的资金周转速度，加大了开发商资金成本，迫使开发商不得不尽快出货。许传明认为，本轮的调控手段比以往更为细腻和有效。

对于今年的形势，业内普遍认为，前期高价拿地的开发商将比较难受。

“在的大力控制之下，市场将保持一个比较平稳的走势。对于某些高价拿地的开发商来说，它们的地价成本是建立在房价继续大涨的预期之上的，但这个预期今年很可能落空，所以它们今年的日子会比较难受。”许传明分析说。

经济导报记者注意到，目前济南房地产市场上的开发商以全国性开发商为主，这些全国性的开发商通常都会从总部接受指定的年度销售任务。因此，即使价格被压低到成本线以下，很多开发商也不得不敞开销售。

“如果只是用行政性的手段，也是能控住房价的。但从长期来看，房地产市场的健康发展需要由市场来主导，而市场仍需要更充足的供应。”世联行(002285,股吧)山东区总经理朱江对经济导报记者说道。

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