深圳甲级写字楼空置率未来5年或达40%

纵观2016年，深圳甲级办公楼无论施应还是吸纳，均为历史高位，受惠于深圳在华南区金融中心的地位日益巩固，办公楼投资市场热点有趋向深圳的态势。

2016年，深圳甲级办公楼的租赁需求呈上半年疲弱，下半年回暖的趋势。第一太平戴维斯最新数据显示，仅2016年第四季度，深圳甲级写字楼市场就有三处新增优质物业，新增供应达10万多平方米（不计入全自用部分），净吸纳量约为9.2万平方米，空置率下降达10.60%。与此同时，平均租金环比下降2.0%，至221.9元/平方米，同比下降0.8%；平均售价环比下降2.1%，至55961元/平方米,同比上升3.2%。由于租金涨幅低于售价，深圳甲级办公楼回报率环比下降18个基点，至4.56%。第一太平戴维斯认为，尽管数据回暖，但由于目前市场吸纳力有限，2017年不排除部分商业推后入市时间的可能性，大体量的新增供应将给市场租金带来一定的下行压力。

对于深圳甲级写字楼下半年回暖现象，仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，这主要受益于以下三大方面因素的正面影响：一、不合规金融企业被洗牌及淘汰对租赁市场的负面影响逐渐消减，传统金融行业持续释放新设立及扩租需求；二、深圳整体经济基本面良好，企业看好深圳的经济发展，企业注册数量大幅提高，并同时积极在深圳拓展业务，活化租赁市场；三、租赁需求回暖以及企业自用需求持续支撑并减轻甲级办公楼供应压力的预期。展望2017年，夏春毅预计，深圳整体经济基本面仍将向好。办公楼需求方面，创新金融、传统金融、高新科技、专业服务业、企业自用等需求仍是深圳甲级办公楼市场的主要需求动力。由于2017年甲级供应与2016年度相若，预计空置率上升压力仍将持续。在过百万的供应当中，预期超三成新增面积将被总部企业消化。因此，虽然预期2017年整体甲级办公楼空置率保持上升趋势不变，但有望维持20%以内。

需要注意的是，在经历了30年的城市化和工业化的迅猛发展之后，深圳面临着严重的土地资源缺乏、产业转型升级等问题。第一太平戴维斯的数据显示，未来5年，深圳将有近2300万平方米的工业用房供应，包括普通工业用房1500万平方米，新型产业用房约800万平方米。其中，2017-2018年为新型产业用房供应高峰，基本分布在深圳横向及纵向产业发展轴（大沙河创新走廊）上，竖家自主创新示范区集中全市70%以上的创新资源。根据2015年全国四大一线城市经济表现来看，深圳的第二产业以及战略性新兴产业增长都是领先于全国其它一线城市，增速分别达到7.3%和16.1%。新兴产业增加值占到了总GDP的近40%。结合多种因素，未来5年预计深圳新型产业用房新增需求总量约为900万平方米。

第一太平戴维斯高级董事吴睿认为，预计2017年和2018年甲级写字楼供应分别有350万平方米和190万平方米，新型产业用房供应分别有144万平方米和99万平方米，两类具有办公属性的产品供应高峰叠加，在未来3年形成供应高峰，预计深圳甲级写字楼整体空置率将大幅增加，新入市甲级写字楼空置率或增加至40%。工业增值收益上缴政策的限制使得大多数新型产业用房售价超过4万元/平米时将会面临高额增值收益上缴问题，一定程度影响工改工新型产业用房的价格区间，从而压缩甲级写字楼价格上涨空间。从长远发展来看，新型产业用房低租金优势挤压甲级写字楼议价空间。

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