香港房地产股年内表现惊人 A股亦步亦趋

独立经济学家谢国忠、财经评论员牛刀以及著名经济学家郎咸平是看空楼市的代表人物。近日，海通证券首席经济学家姜超也指出，房地产凛冬将至，在去杠杆的政策基调下，房贷增速将从历史高位大幅下滑，并导致地产销量和房价的下跌。

与此相反的是，香港内房股却频频大涨。昨日，恒生地产建筑指数收盘上涨1.68%，年内涨幅已经高达17.51%，排名港股行业涨幅榜第二位。恒生中国内地地产指数年内更是大涨超26%。

个股方面，昨日首创置业飙升超10%，中国恒大、合生创展、富力地产等6股大涨逾8%，花样年控股、宝龙地产、禹洲地产等10股涨超5%。内房股的年内表现更是惊人，雅居乐集团、中国海外宏洋集团、碧桂园等个股年内暴涨超50%，旭辉控股、融创中国、中国恒大、富力地产等个股大涨超40%。

香港内房股飙升的三大原因

香港内房股频频大涨，或许与以下三个原因有关：估值低业绩好、资金推动和行业政策支持。

一世值低业绩好。香港上市的内地房地产股票，普遍处于一个极度低估的状态，这也是万达商业要回归A股上市的重要原因。数据显示，在万达商业启动回归A股上市之前的最后一个交易日，万达商业的动态市盈率仅6倍左右，远低于A股相关个股的估值水平。彼时的估值，也基本上是内房股尚未启动时主要内房蓝筹股估值水平。

除了估值水平低，上市公司房企去年的业绩水平也好。以A股市场的上市房企为例，在已经公布年报的18家上市房企，有15家净利同比正增长；17公布快报的上市房企，16家净利同比正增长；64家公布预报的，有44家净利有望同比正增长。

二是资金持续南下。估值低业绩好固然非常重要，但没有增量资金的推动，股价也难以支撑其大幅上扬。随着沪港通、深港通的开通，香港市场正在得到内地资金的持续支撑。截至昨日，港股通合计吸金接近420亿元。

低估值的地产股或许正是资金净流入的主要目标，以融创中国为例，今年以来，在沪港通前十大活跃股明细数据中，融创中国合计净流入资金近5.8亿元（尚未计入没有达到披露水平的资金情况）。该股今年以来最高成交额8亿元，最低成交额仅为0.5亿元水平，日均成交额仅1.47亿元。

三是政策面支持。在两会期间，总理在工作报告中提出，因城施策去库存。这意味着，目前房地产库存仍处于高峰的三四线城市楼市有望得到政策支持。事实上，内房股领涨的龙头品种，雅居乐、中国海外宏洋集团、碧桂园等，都是在三四线城市有巨大土地储备的上市房企。

值得一提的是，香港内房股大涨已经开始传导到沪深股市。昨日，A股房地产股出现明显异动，整体涨幅超过1%。粤泰股份、保利地产、新城控股等6股上涨超过3%，南山控股、中天城投、凤凰股份等10多只股票涨幅超过2%。值得一提的是，龙头品种保利地产、首开股份、招商蛇口、荣盛发展等均呈现小碎步上涨态势。而从年内市场表现看，新城控股、嘉宝集团、绵石投资、新湖中宝、北辰实业等股票涨幅亦超过20%。

内房股大涨意味着房价会上涨吗？

通常来说，股价往往隐含着对未来的预期，股价上涨一般意味着对未来看好，反之对未来看衰。以房地产市场为例，地产股上涨，应包含对楼市未来的看好，反之，地产股下跌，应认为对未来楼市的看空。如果上述假设成立的话，内房股的暴涨，意味着市场看多未来楼市，房价下跌或将再度落空。

不过，正如经济学家总是错误预测中国房价涨跌，房价涨跌与股价涨跌的关系也是罗生门不断。比如，曾经楼价高涨的2009年至2011年，地产股却深陷楼市调控政策、股价回调不断；再比如，2011年至2014年期间房价处于下跌区间，地产股却止跌企稳。因此，仅仅凭借内房股暴涨，就说房价要涨，逻辑支撑是不够的，正如此前股价大跌时房价并未大跌一样。

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