吴洋：2017大武汉将面临成交下滑，房价止涨？

1月18日，克而瑞武汉总经理吴洋在乐居网的新年答谢会上发表“2016武汉楼市年终讲”，他演讲的题目是《真探——结构性变化是武汉市场2016年最大的特点》 。

2016年武汉市场成交面积超过3000万方，号称宇宙第一，但全市成交均价却只有区区2%的涨幅。如此火热的市场下，房价的涨幅却非常地低，背后的真相是什么呢？

2016年武汉市场的律动看起来是比较正常的。然后，市场真是这样吗？

中心城区的价格一路“真涨”，但成交占比却在一路走低，从年初的76%下滑至49%。结构性变化非常明显。

从环线结构来看，二三环间和三外环间成交量占比逐渐扩大至8成以上，而真正城市价格高企的二环以内占比仅仅只有7%左右。

到这里，市场的真相就大白了，结构性变化是武汉市场2016年最大的特点，武汉房价受价格疯涨的二环内的影响太小，而房价整体涨幅的波动被占比8成以上的二三环间和三外环间的涨幅给掩盖掉了。

城市——热度板块不断外扩，豪宅市场有上升空间

成交结构在变化，城市的格局也在发生变化。

从空间上来看，武汉“十三五”规划的重点产业布局，也是房价涨幅高的重点区域。只要是城市外围产业导入区域，就是创富人群聚集区，如光谷新中心、沌口等，其房价涨幅也领先。因此，城市的热度板块在外扩，而且已经扩展到三环以外了。

从产品上来看，100-120㎡区间成交占比明显逐渐放大；而分面积段价格走势方面，140㎡以上的改善产品价格却出现了异于其他区间的下滑走势。此外，总价的变化同样也显示500万以上的成交占比并未出现明显的上升。

类比其他城市豪宅市场未来走势的预测，结论是武汉市豪宅市场未来可能从0.4%的占比扩大到1.5-2%的范围。

布局——企业注重品牌打造，拓展多元化发展是趋势

市场的发展是非常迅速的，而强者恒强。面对这样的市场，企业该如何布局呢？

纵观武汉成交前十的企业，前三名万科、金地、恒大不再以公开市场拿地为主，而通过收购和合作取得规模上的成长；本土企业福星惠誉、地产集团则依靠自己比较多的土地储备，稳步发展；而中建、绿地等外来企业进入一个城市到了收获期，成交也很理想。不同类型的企业可以有不同的布局方式。但部分深耕区域的房企今年却滑出了前十，因为其区域开发到了尾期且没有别的项目。

以往我们都说市场集中度上升是趋势，2015年确实如此，但到了2016年市场集中度却出现了下滑，归根到底还是市场过好，房子不愁卖。那么，现在市场重回调控状态，集中度重回上升趋势是必然结果。

再来看企业品牌影响力，以三年时间周期来看，2016年板块品牌影响力明显较之前更加明显，这说明市场越来越认可企业品牌了。市场在变化，客户也在成长，企业品牌影响力，产品打造、创新以及人性化的新设计，高于市场标准的产品塑造等等方面最后都是长期将考验企业生存及成长的硬指标。

预测——17年成交量下降三分之一，房价结构性波动

武汉楼市的冬天已经来了，对政策不必抱有幻想。

目前的政策非常清晰——限购、限贷、限价、限钱，而“四限”政策松动的落实不会早于2018年3月份。

对于2017年武汉的楼市，预计供应量将在2200万方，略少于2016年；而成交量将为2000万方，比2016年下降三分之一。此外，未来三年土地的供应计划为3600万方（占地面积），供应量超1亿方，且绝大部分来自远城区。未来远城区供应量的增大，会吸引成交外溢，因此，房价三年之内都不会大涨，仅结构性波动，且幅度会在5%左右。

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