仲量联行：武汉优质办公楼空置率升至25.1%

2017年1月18日 – 2016年第四季度优质办公楼市场共有五个项目竣工入市，新增29.9万平方米供应，其中包括两个甲级办公楼项目和三个乙级办公楼项目。仲量联行武汉董事总经理曾纪欣表示，”尽管有不少项目延期入市，2016年武汉优质办公楼供应仍为历年之最。今年新增供应仍将继续放大，开发商业主面临的竞争形势严峻。”优质零售物业市场第四季度有两个新项目入市，均位于武昌非核心商圈，为优质零售市场共带来约13.2万方的新增供应。为了缓解武汉住宅市场过热现象，2016年最后一季度限购政策陆续出台；高端住宅市场供应量继续上升，成交量也稳步上扬，成交均价增幅放缓，江汉区成交均价依然领跑全市，销量亦位列第一。

优质办公楼

第四季度供应量高企，空置率升至25.1%

最后一个季度优质办公楼新增供应29.9万平方米，同比上升285%。新入市办公楼中，甲级项目主要分布在核心商圈，分别为位于汉口滨江商务区的甲级办公楼武汉天地2期3号楼和位于中南中北路的长城汇T1，新增体量为13万平方米；另有三座乙级办公楼则位于武昌区岳家嘴和徐东，新增体量16.9万平方米；2016年新增供应高达45.9万平方米，创历年之最。目前全市优质办公楼总存量累计达到322万平方米。

由于第四季度新增供应量较大，占到全年新增供应近60%，使得全市整体空置率受到影响——上升至25.1%，环比升5.3个百分点，同比上升6个百分点。

金融业、专业服务类企业为主要租赁需求来源，教育业优质办公楼需求不断上升

2016年第四季度武汉优质办公楼市场净吸纳量达7万平方米，环比上升57%，同比下降14%；与去年同期相比下降主要是受到P2P公司大量退租和制造业相对低迷的影响，使得单季整体净吸纳低于2015年同期。除了第四季度入市的两个新项目由于上市时间较短入驻率不高，其他2016年入市的新项目市场表现良好。其中汉口滨江商务区和解放大道在四季度租赁活跃度较高，分别占整体市场租赁成交的47%，例如某投资顾问有限公司租下越秀国际金融中心超过9,000平方米的办公面积。随着金融企业和专业服务类公司的持续进驻，汉口滨江商务区的商务氛围日趋成熟。

除了金融和专业服务行业为主要租赁需求来源外，教育行业的需求在2016年也有突出表现——本季度有两家教育咨询机构均在汉口滨江商务区租赁了办公空间。为了响应市场需求，这类企业由非标准办公楼搬至优质办公楼，以提升品牌形象。教育行业企业，尤其是主打专业培训和出国留学的机构，今年越来越多地选择甲级办公楼作为办公场所。

受新入市甲级办公楼高租金影响，第四季度租金小幅上升，但短期内下行压力较大

受新增供应项目高租金的影响，全市有效净租金环比小幅上升1.2个百分点至91.6元/月/平方米。纵观全年情况，如果剔除新增项目的影响，目前甲级办公楼租金保持稳定，乙级办公楼由于现存体量相对较大，市场竞争日益激烈，租金出现小幅下滑。不断入市的优质办公楼项目进一步加剧市场竞争，业主或将提供更多优惠条件以提升入驻率，市场租金仍有下行压力。此外，部分项目亦可能选择延期交付，以避开供应高峰。

优质零售物业

武昌区两个新项目入市，全市空置率小幅上升，租金略有下降

第四季度新增两个优质零售项目，均位于武昌，分别是泛悦汇昙华林和万隆广场，共计为市场带来12.3万平方米的新增体量。2016年，全年累计新增供应量为22.8万平方米，助推零售市场总体量达到572.5万平方米，其中购物中心占比提升至81%，百货商场占比约为19%，预计未来购物中心的体量还将持续上升。

由于两个新入市零售项目均位于武昌区的非核心商业圈，因此租金略低于平均水平，使得武昌区整体优质零售物业租金环比下降4个百分点，全市租金水平受其影响环比小幅下降1.3个百分点，至464元/平方米/月。

新项目的集中入市导致武昌区空置率较三季度上涨1.2个百分点至8.6%，汉口区和汉阳区空置率水平保持平稳，全市空置率保持在8.1%，环比小幅上升0.5个百分点。值得一提的是，新入市的武昌泛悦汇昙华林凭借便利的交通配套和优惠的租金，开业率达到100%，使得四季度净吸纳量表现良好，达到10.3万平方米，全年净吸纳量为35.7万平方米。

地铁六号线开通促使中山大道及江汉路沿线零售物业全面复苏

12月28日，历时2年时间修建的武汉地铁六号线正式投入运营，与此同时，汉口传统商圈——中山大道同步开街。地铁六号线的开通提高了该区域的商业辐射力，商圈人流量激增。中山大道沿线分布着王府井百货、大洋百货、凯德新民众乐园以及江汉路步行街等多个商业项目，随着百年老街的提档升级，众多商家也纷纷调整业态、优化品类，迎接新的机遇与挑战。

中高端餐饮品牌持续看好武汉市场，商超市场竞争激烈

第四季度，位于汉口永清片的武汉天地步行街更新了多个餐饮品牌，新增星巴克甄选咖啡门店、摩根菲国际美式休闲主题餐厅以及知名餐饮品牌蓝蛙和玛尚诺，目前后两家商户已经被围挡正在装修阶段。

另外，位于解放大道的武汉国际广场依旧是众多中高端品牌在汉开设首家店铺的第一选择，来自美国的时尚品牌 DVF以及英国餐饮品牌玛尚诺均在此开设了武汉首店。此外，英国香氛品牌祖玛龙也于四季度在武商广场开设了武汉的第一家店。

与此同时，武汉地区的商超市场面临着新一轮洗牌。北京华联生活超市BHG在四季度连开两店，分别位于泛悦汇昙华林和福星惠誉群星城。本土超市品牌中百仓储转型升级的绿标店分别亮相汉口北湖正街和武昌和平大道F6漫时区，主打进口及生鲜类商品。然而，位于楚河汉街步行街的英国最大连锁零售商——玛莎百货将关闭在汉的唯一门店，目前正在打折处理店内库存。同时，泰国零售超市巨头卜蜂莲花也在一天内同时关闭其位于汉口宝丰路和武昌武珞路的两家门店，或将退出武汉市场。我们预计，未来超市作为零售物业主力店的地位依旧坚挺，中型、精品超市进驻购物中心或成发展趋势。

预计2017年至少将有十个优质购物中心入市，零售物业将迎来供应高峰

2017年武汉还将迎来和记黄埔M+、凯德西城、石桥永旺等十余个优质零售物业入市，预计新增体量将超过100万平方米。由于非传统商圈的新项目持续增多，全市零售物业版图将朝着多中心化发展。

新增项目的集中供应促使市场竞争日益激烈，部分项目或将采用调低租金等方式吸引商家入驻从而维持较低空置水平。预计未来全市空置率将会小幅上升，租金增长幅度将趋于平缓或略微下降。

高端住宅

整体住宅市场急速降温，频繁的收紧政策不断出台，高端住宅市场高位调整

在经历了前三季度宽松的政策环境所带来的购房热潮后，第四季度武汉住宅市场见证了一系列紧缩性调控新政的出台，主要用于抑制过快增长的房价、调整市场供需关系。然而，新政的强大限购力度暂未完全在第四季度显现出来；主要是由于购房者为了防止政策进一步收紧从而选择前置购房计划，因此去年年底出现集中签约现象。

第四季度武汉高端住宅市场竣工交房的项目共有5个，市场新增住宅2,459套，总存量达到66,196套。就新推盘而言，共有11个高端住宅项目在四季度获得预售证，新增供应5,618套，同比涨幅高达28%。

全市高端住宅销量环比上升21%，江汉区销量持续领先，其他各区表现差异较大

第四季度，江汉区高端住宅市场成交量继续领跑全市，新增供应2074套，成交量达772套，约占全市总成交量的44%，去化表现良好。其他各区表现差异较大，其中汉阳区和洪山区在本季度均有较多新盘推出，分别新增供应1043套和966套高端住宅，但去化情况则各不相同，汉阳区仅成交82套，环比下降72%，洪山区则表现活跃，成交量达全年最高值293套。江汉区本季度的成交均价虽有小幅下降，但仍保持在两万元以上，继续领跑全市。其他各区高端住宅价格保持稳定，其中硚口区与武昌区成交价首次突破两万，洪山区增幅最大约为12%。

随着武汉住宅限购政策持续收紧，购房者恐未来政策继续升级从而提前入市，开发商也随行就市，在第四季度提高售价，使得第四季度武汉高端住宅资本值保持上涨。

预计未来一年内武汉房价逐渐回归理性，国家调控政策将继续抑制楼市

回顾2016年，武汉市整体住宅市场呈现过热的现象；在2017年，紧缩政策的持续发酵将会使”高烧”的武汉楼市回归理性。作为全国十大人口净流入城市之一，原本武汉的购房者结构除了本地市民还有大量外地购房者，特别是武汉市周边地区的湖北人。现新政落地后，会限制大部分非武汉户籍的购房者，为武汉住宅市场降温。

随着整体限购政策出台，未来一年内武汉市购房者户籍结构将有所调整，本地购房者占比提升，刚需主导市场，2016年的过热住宅投资市场将得到有效的抑制；同时，武汉的高端住宅市场将继续保持稳定的资本值，短期内不会出现大幅上涨的现象。

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