戴德梁行：政策调控为武汉楼市保驾护航

17年1月10日，全球领先的房地产服务运营商戴德梁行举办了武汉2016年度房地产市场分析新闻发布会，就2016年武汉土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。报告显示，2016年前三季度，武汉经济运行呈现加快向好趋势，GDP增速为7.8%，高于全国水平1.1个百分点，较上年提高0.2个百分点。截至10月，武汉市固定资产投资平稳增长，完成5,986.3亿元投资额，同比增长3.6%。其中基础设施投资贡献较为显著，同比增长19.9%至1,478.8亿元。土地市场方面，在住宅成交持续井喷拉动下，成交火爆，首破千亿；大量品牌房企积极来汉拿地，全年十五次刷新成交纪录，最终诞生出十大“地王”。住宅市场方面，成交量再次位居全国第一；成交价在下半年政策调控下，涨幅相对理性。商铺市场方面，新开项目数量较去年减少近4倍；预计明年将有11个商业项目入市，为市场带来共计103.52万平方米新增供应。

土地市场：十五次刷新纪录，十大地王诞生

2016年武汉土地市场共计推出175宗地，成功交易161宗，成交面积为823.0万平方米，同比增长20.9%；成交金额首过千万，达1,075.5亿元，比去年同期上升76.9%。大量品牌房企陆续登陆武汉并积极拿地，全年武汉土地成交记录十五次被刷新，最终诞生十大“地王”。

从成交区域来看，黄陂区、洪山区以及蔡甸区为今年土地市场成交主力，三区占全市土地成交面积总量的49.0%；另外，中心城区和远城区成交面积占比相比去年分别上升2.2和5.9个百分点，而次中心城区上升8.1个百分点。

从成交结构来看，2016年商服用地占比较去年上升2.7个百分点至23.4%，住宅和综合用地则分别下降0.7和4.6个百分点。此外，民营房企依旧为2016年的拿地主力，占比53.4%，超国企10个百分点。

住宅市场：成交量再次位居全国第一

截至2016年11月，武汉商品住宅累计供应达1,922万平方米，相比去年微增1.7%；东湖高新以247.1万平方米新增供应位列全市第一。变化最大的则是青山区，同比上升217.9%至82.3万平方米。另外，今年主城区总体供应较去年增加7.2%，远城区减少18.9%。

在一线城市高房价的溢出效应和政策利好的内外影响下，武汉市今年住宅成交量价稳步攀升。2016年1-11月，武汉市商品住宅累计成交面积达2,768.2万平方米，同比去年增加38.7%；同时，主城区商品住宅成交均价为￥10,797.7平方米，同比增长11.5%。因此，今年供销比数值仅10月份小于1，表明住宅市场全年基本都处于供不应求的状态，三个和七月供销比数值更是一度突破“2.0”。从区域来看，汉阳区成交341.3万平方米，成交量位居首；江汉区以每平方米￥14,786.6的价格再次稳居全市第一。

今年华夏幸福、龙湖、富力、雅居乐地、阳光城5家品牌房企入住武汉，打破年入住品牌房企数量的历史记录。截至2016年底，全国房企20强中，已有19家扎根江城。

2016武汉楼市整体势头强劲，各项记录屡次被刷新。然而随着9月后“限购限贷”政策密集出台并不断升级加码，楼市逐步降温恢复理性。我们预测由于政策收紧期的到来，2017年武汉楼市成交价或将保持平稳态势。

写字楼市场：市场正式进入供应“井喷期”

2016年全年武汉甲级写字楼市场共有7个项目交付使用，市场存量比去年增长51.1%至159.1万平方米。由于短时间内大量供应集中入市，市场缺乏足够的消化时间，因此，年底全市甲级写字楼整体空置率环比上升13.3个百分点至36.2%；平均租金为每月每平方米124.1元，同比下降3.6%。

2016年，传统金融类企业再次成为武汉甲级写字楼租赁成交主力。同时，对市场起到主要支撑作用的依旧是内资公司，占比达70.6%。另外，升级搬迁成为今年租赁成交的主要驱动因素。

我们预计，2017年武汉市场还将迎来512,428平方米的新增供应交付使用， 届时总存量将升至210.4万m2。同时，武汉核心商务圈甲级写字楼总体租金将继续承压或出现小幅回落，整体空置率或将进一步上升。

商铺市场：新开项目数量较去年减少近4倍

在互联网技术和消费升级的驱动下，实体与电商逐渐从对抗走向双赢。一方面，线下实体主动与成熟的电商平台合作，为消费者提供更方便快捷的购物渠道；另一方面，传统电商平台开始注重消费体验感，争相布局线下实体店。

在国内宏观经济下行风险增加的大背景下，2016年全年武汉市仅有4个商业项目投入使用，分别是壹方购物广场、武汉保利广场、泛悦汇昙华林以及万隆广场，共计30.3万平方米，与去年相比数量减少15个。

2016年，体验式业态正当其道，多家餐饮品牌开出新店；同时，高端影院逐渐成为新开购物中心的标配。零售方面，奢侈品牌、潮牌及快时尚品牌表现出较强的扩张势头。随着全民阅读时代的到来，传统实体书店正不断积极转型。实体书店不仅从外观设计、服务拓展等方面吸引顾客，以西西弗书店为代表的书店正积极落户主流商圈，2016年，武汉市新开6家概念书店。

武汉自贸区的成功报批将从企业融资、商铺价格以及品牌引进等方面对商业零售带来积极影响。另外，我们预计明年将有11个商业项目入市，将为市场带来共计103.52万平方米新增供应。随着新商业项目的增多，解决同质化问题变得更加紧迫。各商家还应更好地从建筑设计、业态配比及品牌落位等方面实施差异化经营策略，为项目创造亮点、制造标签，从而建立核心竞争力并增强品牌价值。

　　声明：转载上述内容属于广告或出于传递更多信息之目的，不代表东方财经网的观点。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自负。