深沪楼市平静 后市取决于调控政策走向

与北京、广州火热的二手房和楼市氛围迥异，上一轮的房价领头羊深圳、上海今年却表现低调，开发商期待的“阳春三月”没有出现。

2015年至今的这波房价上涨，此起彼伏，一线城市房价轮动效应明显。此轮北京、广州上涨较快，深圳、上海部分地区出现跌势，这是这轮房价上涨周期的结束，还是在酝酿新的行情？

深沪楼市蛰伏

时间进入2016年下半年后，深圳楼市似乎已从楼市热搜榜上消失了。

根据市规土委的备案数据，2月深圳全市仅成交804套新房住宅，成交均价54778元/平方米，相比去年9月份的成交均价61600元/平方米已下跌6800元/平方米。同时，2月份一手住宅成交量环比大跌5成，仅804套，8.19万平方米，接近2008年同期低位水平。

2月份深圳一、二手住宅成交量合计3044套，环比下降30.8%。其中一手住宅零供应，仅有一批次的位于宝安区商业性办公项目获准预售。

新房遇冷，二手房也不例外。与去年同期相比，深圳1月份二手住宅成交量不足去年的1/5；2月份也延续低位成交。

而在去年初曾经火爆的上海，由于实施了严厉的限购限贷政策，改善需求受影响较大，今年春节过后的上海楼市成交依旧平静，近几个月存量住宅成交量持续在低位徘徊。1月份，上海二手房成交量只有9401套，是5年以来的月度最低值。

中原地产数据则显示，上海2月新建商品住宅成交面积36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。这一数值也是6年来同期最低。业内人士表示，除了春节因素之外，市场信心还没有恢复。

严厉的限价政策也在影响市场。在上海预售、现售价格均被严格管控的背景下，整个2月份市场供求双方交易活跃度不高，也进一步加剧了市场供求矛盾，造成了市场“量跌价不跌”的局面。

易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，深圳和上海的这种情况，可能还会持续一段时间。

对于接下来几个月的市场走势，克而瑞预计，上海楼市供应量环比回升为大概率事件，但同比将继续下滑，且目前市场观望情绪浓厚，成交量维持低位在所难免。

今年想复制去年“阳春三月”的行情将困难重重。

而在深圳，3月已过去半月，新房和二手房市场并未出现明显的回升。新推的几个楼盘去化率维持在5-6成左右，大部分开发商仍选择继续“蛰伏”。

市场结构转换

对于沪深楼市的走向，目前多空交锋激烈。

3月以来，连续数月的低迷，让一向嗅觉灵敏的深圳投资客，开始抛售房源。

深圳业内传言，福田中心区皇都广场的一位投资大户，去年底以来开始抛售手中上百套房子套现，但传言也未能证实。

针对抛售传言，市场有分析认为，投资客并非彻底看空深圳楼市，而是在转换资源，卖掉可能不再涨价的小户型和商住房，再去投资大户型产品。“随着改善型需求增加和二胎政策的放开，大户型将成为紧俏产品。”中原地产认为。

在上海，中原地产市场分析师卢文曦认为，在市场信心没有恢复的情况下，今年个别开发商会选择以价换量。

优淘城总裁薛建雄则表示，市场只是降温，但开发商手上货源不足，卖一套少一套，即便出现降价潮也要等到库存足够充裕之后才有可能。现在以价换量的基础还不够，开发商并没有太多的库存积压。

总体来说，开发商、中介、以及房地产研究人士看跌沪深楼市的并不多。在严跃进看来，房价的走势关键还是要看信贷政策走向。

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