北京二手房市场调查： 库存稀缺 “跳涨”再现

二手房市场扫描

今年春节以来，受新房市场供给不足和调控政策影响，部分一线城市的二手房市场出现了快速上涨的局面，其中主要是北京和广州。不过，与之相比的沪深楼市则表现平静。本专题试图探究其背后的原因。

市场分析认为，最近的市场有所升温，主要原因是限价导致的新盘供应暂停叠加改善需求在压抑了3个月后的释放，另外2-3月份也是学区房交易高峰期，所以出现了一轮二手房行情。

“以前客户看到房价涨了，就想着能不能等着降下来再买。现在只要有诚意出售的房源放出来，大家都不等，直接抢购。但是只有极少数业主诚意出售房屋。”珠江绿洲一家中介门店销售经理告诉21世纪经济报道记者。

受新房市场供应量严重短缺等因素影响，北京二手房市场惜售现象愈发明显。二手房业主连续跳涨、坐地涨价、违约现象频繁发生。

2017年3月14日，链家官网显示，北京市当天带看量已经达到14238次；2月份，仅链家一家中介就成交了11981套房源。从链家网显示的具体统计数据看，自春节以来，北京市整体房价都处在上行阶段。

以位于北京市东南二环边上的广渠家园小区为例，2月参考均价为87633元/平米，环比上月上涨3.64%，同比去年上涨74.37%；地处北三环马甸桥东南角阳光丽景小区，2月参考均价为138235元/平米，环比上月上涨1.76%，同比去年上涨40.27%；位于大西山文化圈与海淀新区的交汇处的保利西山林语，2月参考均价为66491元/平米，环比上月上涨5.38%，同比去年上涨68.32%。

楼市众生态

一面是买家，另一面是卖家。在攀涨的房价和房源稀缺情况下，二手房交易的天平砝码属于卖家。

47岁的李先生目前正在出售望京西园三区一间138平方米的住宅，该房屋紧邻望京实验小学。半个月前李先生对该房产的报价是总价950万，一个星期前他将报价涨到1050万。

在北京拥有多处房产的李先生对于楼市已经有了经验。“我的经验是越不卖越涨。不排除以后我会加价出售这套房子。如果几个人同时购买的话，价高者得。”

李先生告诉21世纪经济报道记者，现在每天中介带来看房的人大概有一两拨，周末最多的时候可以达到五六拨。每一拨可能有一两位购房者，其中大部分都有意向购买，但是这些客户都需要将自己的房屋出售，才有足够的资金来购买李先生的房子。这些看房客的年纪大部分集中在35岁至40岁之间，改善性需求居多。有的是为了生二胎，有的也为了让孩子能够在望京实验小学里就读。

看到二手房房价每天跳涨，李先生愈发不着急出售这套房屋。该房屋是16年前，李先生花费56万元购得（首付20万元，贷款五六年还清）。目前这间房屋委托给中介，开展租赁业务，将原本的3室分割成为4室，每个月租金收入在10000元左右。

目前，与李先生持有同样心态的业主不在少数。由于房价上行，不少业主愈发惜售，坐地涨价也时有发生。一位正在看房中的曹女士告诉21世纪经济报道记者，她的朋友在购买二手房时，因为犹豫了两周，房屋总价就上涨了一百万元。而曹女士此前看过的一套房屋，已经和业主约好签约，但她到了中介门店后，业主临时反悔。“第二天，我看到这位业主再次将房屋挂出来，总价提高了10万元。”

另一位购房者杜女士也遇到同样遭遇。“前几天看好厂洼西街10号院一套房子，挂牌价是810万，当时还想着跟业主砍砍价。结果，过几天再看，业主直接将总价上调到了900万。”

上述珠江绿洲中介也向21世纪经济报道记者提供了一个前不久成交的案例。珠江绿洲小区一个面积约为160平方米的房子。几位买家同时去看，本来房主的定价是780万，有买家希望780万全款购买，另一个买家提出785万贷款购买。但最后成功购买的买家出到790万全款购买。

二手房源稀缺

为了了解二手房市场真实情况，21世纪经济报道记者以暗访的方式采访了多位中介人员。这些中介人员普遍的反馈是，春节后房价上涨明显，同时可售二手房房源量很少。

海淀区一名链家工作人员告诉21世纪经济报道记者，“春节以后，二手房市场单价约上5000元/平方米左右。目前的情况是，买房的人很多，但是库存房源量也比较少。该人士称，二手房价格目前由房东决定，很多房东也在换房，他们对市场比较了解，有着自己的心理预期。买房者的付款方式也会影响到最终交易价格，换房的买家因为周期长，谈价余地就不大。如果能够全款购买，随时交易，那么谈价的幅度就大一些”。

朝阳区链家工作人员也表示，“最近二手房价格有所上涨，交易量目前还可以。最近房源比较缺，购房价格需要和房主进一步谈。如果付款时间太长的话，业主都不会同意。”

上述珠江绿洲中介人员表示，他所接触到的买房人，大部分是改善性需求，“买家担心房价上涨买不到房子；但卖家将房子卖掉后，手上拿着钱，看着房价走势，也担心买不到房子。”

目前，在这名销售人员主要经营的三个小区，他所经手的在售房源不超过15套，其中诚意出售的房源不超过5套，同时这几套房子的价格也更高一些。其中一个小区的报价在58000元/平米左右，面积在100平米至120平米之间；上个月的价格在48000元/平米至50000元/平米，最高的也就52000元/平米。

后市看政策走向

据链家网数据显示，2月份，北京市各区二手房参考均价统计中，西城区最高，平均为108773元/平方米。东城区为97502元/平方米，海淀区为86970元/平方米，朝阳区为69665元/平方米，通州区为48227元/平方米。

房价攀涨、库存量稀少的同时，二手房交易总体看仍然火热。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年第10周（3月6日-3月12日），北京二手住宅共网签4255套，环比上周增长9.2%，自今年第7周以来连续四周上涨，同时也是春节以来单周网签量首次突破4000套。

上周周一至周日的网签量分别为801套、736套、684套、881套、922套、119套、112套，单日超过800套的有三天，较春节后前几周明显增多。从节后每日网签量、每周网签量来看，北京二手市场交易量正逐步回升。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2月中下旬开始，随着春节的远去，北京二手房市场的实际交易量开始出现回升。目前市场的实际交易量还在持续增加，3月中下旬的网签数据可能还会继续提高。

中原地产分析师张大伟认为，最近的市场有所升温，主要原因是限价导致的新盘供应暂停叠加改善需求在压抑了3个月后的释放，另外2-3月份也是学区房交易高峰期，所以出现了一轮二手房行情。

张大伟认为，楼市后续走势主要还是看政策预期。整体看，新房市场处于短期观望状态；而房价走势主要还要看信贷政策，包括未来是否会加码认房认贷、是否会约束额度等房地产信贷收紧政策。

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