广州二手房成交升温： 新房限价叠加“洼地”效应

3月14日晚，在一家传媒机构工作的田华（化名）终于敲定了一套广州海珠区的二手房。

和业主的谈判持续了很久。最后，田华以近160万元拿下这套约50平米的一居室，单价32000元/平方米。

这个价格，因为包含了装修和税费，相对于2016年初已经上涨了50%。但田华觉得还算满意。毕竟，在广州最火热的珠江新城，很多二手楼盘的价格涨幅更大。

广州，这个过去几年房价走势还算温和的一线城市，近期房价快速上涨。

广州业内人士指出，作为一线城市中的“价格洼地”，广州楼市存在补涨压力；而在去年9·30新政以来，广州也实施严格的限价政策，新房迟迟拿不到预售证，中心城区更是无房可卖，购房者纷纷转向二手房市场。

二手房成交持续增长

2017年春节后，许多广州市民赫然发现，广州二手房价已经悄然上涨，最典型的是天河区珠江新城的房价，一年来已经从4-5万/平方米上涨到了目前的7-8万/平方米。

3月7日，合富辉煌地产研究院发布报告显示，广州核心地段的二手房价格同比上涨六成以上。此外，2017年前两个月，广州中心五区二手住宅的成交均价接近每平米4万元，同比2016年单价上涨近万元，涨幅30.5%。

这意味着，目前在广州中心区购买一套较好的100平米左右的三居室，价格在400万元左右，而2016年同期仅需300万元左右。

“我们是个一居室小房子，本来想换房，现在已经换不起了”。去年刚刚生了孩子的陶榕对21世纪经济报道记者说。合富辉煌认为，广州一手新增供应持续缺货，不少刚需转投二手市场，是中心区二手价格上涨的重要原因。

广州中原研究发展部也认为，二手住宅成交宗数持续增加的主因在于，一手住宅严重缺货，而二手住宅盘源增加，尤其是外围区或郊区，因此成交持续向好。

新房市场平淡

实际上，相对于二手房的价格上扬，广州新房市场已经连续数月表现平淡。

阳光家缘数据显示，2月1日-2月28日，广州全区一手住宅网签量6809套，相比1月的6834套，减少了25套；成交均价16660元/平方米，相比1月的16965元/平方米，下降1.78%。

进入3月的第二周（03.05-03.11），广州一手住宅成交2748套，环比上周（3132套）下降12.26%。成交均价方面，上周回落至15090元/平方米，连续两周下降。

然而多位广州业内人士指出，这主要与中心区一手住宅供应持续萎缩有关。

合富辉煌报告指出，进入2017年1月，受限签、限预售的影响，中心区的实际新推售量几乎为冰点。

查询过去一年的数据可知，在广州去年至今能够上市销售的新房，多为郊区盘，比如增城、从化、萝岗、南沙等，或者广钢新城、广州金融城、大学城等外围新生区域，“这在整体上拉低了广州的新房成交均价”，广州一位大型开发商人士说。

2016年四季度，房地产调控升级，广州亦不例外。广州番禺一位开发商告诉21世纪经济报道记者，由于预售证备案遭遇房管局限价，很多开发商现在都申请不到预售证，或者干脆不去申请。

广州中原研究发展部监测显示，年后预售证发放速度变慢，各发展商推货策略各有不同。

以番禺某项目为例，去年该项目以最低17000元/平方米开盘，很快涨至25000元左右/平方米。今年，该项目的预期售价已升至30000元以上，目前还没有拿到新的预售证。

一些已经拿到预售证的项目，则采用了“双合同”暗中提价。即签订商品房预售合同之时，多签一份装修合同，“房价被分成了两部分，预售合同显示备案的价格，多出的部分以装修协议形式签订”。

不同于按揭贷款，装修款部分不能办理房贷按揭，只能通过一次性付款、装修贷（类似消费贷，利率高于房贷）以及分期付款等方式完成，买房人的成本大大提高。对于开发商的限价管控之外，购房者限签时间也在延长。一位中介人士透露，目前只要单价高过3万元的楼盘，网签都得排队，比2016年等待的时间变长，有的可达3-4月之久。

根据某网数据监控中心数据，3月广州将迎来推盘高峰，共有约40个项目推出新盘、新货。从目前的报价或者“吹风价”来看，价格普遍上调的情况还在继续。

调控预期升温

国家统计局2月22日发布的70个大中城市住宅销售价数据显示，1月广州新建住宅房价环比上涨0.6%，同比上涨24％，已连续22个月上涨。

合富辉煌预计，广州目前实施的限购限贷政策加码的风险增大。如果是加码，限贷政策趋严或成为广州调控的主力工具之一。据21世纪经济报道了解，广州目前仍可以部分地“认房不认贷”，即全部贷款还完可视为首套购房。若限贷从严，则可能全面“认房又认贷”。中国社会科学院城市与竞争力研究中心的报告显示，在整体经济走势没有重大变化和重要政策出台的前提之下，广州市房价增幅将延续当前的平稳态势，住房投资额则会在波动中进一步调整。

“广州的房地产市场在全国范围内，是一个突出的正面典型，居民总体较为理性”，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，广州市采取的严格限购限贷措施以及充足的土地供应，都能预防楼市过热的现象出现。

从其他城市和区域来看，近期多地调控已升级。从3月开始，全国的一二线城市在过去限购的基础上，加强了限价等政策力度；未来全国限购范围可能继续扩大。

对于广州楼市的买卖双方而言，彼此心里的调控加码预期也在提升。鉴于未知的调控风险，田华和业主签订了违约条款，在5月份这套房子满两年过户之前，若出现新的调控政策，营业税、增值税增加，将由业主方承担。违约则须支付房款的20%作为违约金。

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