银川楼市小幅回暖 去库存仍需快马加鞭

去年以来，宁夏银川市连续出台楼市新政，推动房地产市场去库存。一系列利好政策效应叠加，逐渐恢复了购房者信心，住宅销售市场出现回暖迹象，价格止跌企稳。但前期市场供应过大、市区常住人口较少、房企融资困难等因素抑制市场升温，商业地产高库存问题凸显，去库存问题仍是努力的主要目标。

银川市住建局副张静说，2016年银川市出台“房地产15条”等系列措施，并独创多项政策，如面向全市范围内符合条件的乡村教师及耻系统职工出售保障性住房，将公积金异地贷款业务扩大到全国，研发“农民安家贷”等信贷产品，鼓励农民和农民工进澈房，政策效果初步显现。

多重利好政策推动了银川购房需求释放及市场成交量的回升。银川市房产交易中心统计数据显示，2016年银川市新建商品住宅销售3.06万套，同比增长0.6％。二手住宅销售1.03万套，同比增长38％。

“政策效应叠加，逐渐恢复了购房者信心，使市场看空的观点得以扭转，刚需购房者加快购房节奏，原先的观望者也开始入市，住宅销售市场出现回暖迹象。”国家统计局宁夏调查总队生产投资价格调查处副调研员王明珠说。

记者采访了解到，部分楼盘热销对市场回暖产生带动作用。2016年银川多个楼盘一经推出就得到购房者认可，销售火爆。如大阅城楼盘，除公寓外的住宅从开盘到售罄不到半年时间。受此影响，住宅价格也稳中有升。据统计数据显示，去年7月份银川市新建商品住宅销售价格同比上涨，是自2014年10月份以来21个月内首次呈现上涨。与此同时，受新建住宅市场止跌回升影响，去年11月份二手房同比价格上涨0.1％，首次突破25个月的下降态势。

据银川市住建局介绍，截至2016年底，银川市房地产投资、施工、竣工、销售均同比增长，全市商品房待售面积723万平方米，“去化”周期在合理区间，全年商品住房均价波动在5000元／平方米上下。

但业内人士认为，回暖并不稳定。银川易大融创营销策划有限公司董事长易荣华说，去年上半年小阳春提前释放，各售楼部一片火热，但下半年以来，市场又进入低迷期。而且房地产开发资金依然趋紧，不仅对扩大投资的信心产生压力，同时也增加了整个市场的运行风险。

专家分析认为，目前，金融信贷对房地产市场支持力度仍在减弱，企业融资渠道不畅会进一步加大开发企业的资金压力，造成个别资金实力弱的房地产开发企业资金链断裂引发项目延期交付、烂尾和企业欠薪等突出问题。

不仅如此，受住宅库存量大、市区常住人口相对较少等因素影响，银川住宅销售市场升温也会受到抑制。“一方面，高企的地价、上升的人工等已将开发商利润摊薄，且降价可能带来的‘房闹’、购房者观望加剧等负面作用，削弱了开发商降价的积极性；另一方面，银川作为三四线城市，房价总体不高，库存高企主要是本身需求不足导致，在经过两年的以价换量后，降价空间较小。”王明珠说。

记者采访发现，近年来，不少外地大企业入驻银川，造成市场上商业综合体数量大增，且单个项目体量巨大。数据显示，在市辖区472万平方米的商品房待售面积中，商业营业用房为122万平方米，同比增长12.8％，办公楼同比增长56％。

“这表明银川房地产市场供给存在结构不合理的现象。”张静说，近几年银川市商业营业用房、别墅、高档公寓比例相对较大，一定程度上导致房地产市场供求关系失衡，商业地产开发量过大，空置时间较长，无法快速去库存。

王明珠说，2017年，对房地产“去库存化”政策支持仍将继续，银川住宅销售趋势有着继续转好的可能，市场有望呈现量价上升的发展态势，但上行幅度有限。从购房者来说，购房门槛和成本的降低、金融资产收益的减少会使刚改需求与投资需求增加。从房企角度来看，经过前两年的楼市低潮，企业对开发资金的安全性更加重视，“去库存”的需求仍将成为企业经营的主要目标。

一些业内人士认为，对于供不应求的一二线重点城市，理应继续实施限购限贷，但对于库存量巨大、房价年均涨幅很小甚至不涨的三四线城市来说，还应继续发挥政策效应，消化市场存量，企业也应趁势而为，尽快转型，同时优化产品，找准特色定位。

专家认为，从长远看，还应进一步降低房地产的利润空间，遏制无序投资。为了限制不以房地产为主业的开发行为，应让房地产市场的利润真正回归理性。相关部门在给出一个合理的利润空间后，对房企进行成本核算，如果超过就视为不当得利。

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