2月70城房价晴雨播报：15个热点城市近七成环比下降

从3月1日河北的涿州开始，到3月19日的保定为止，据不完全统计，在半个多月的时间里，全国有17个城市相继出台楼市限购或者限购升级措施。限购政策出台得如此紧锣密鼓，不得不说与春节后全国各大城市出现的涨价潮有关。尤其是北京，自进入3月以来，房价就开始飙升，从侧面印证了楼市确实到了不调控不行的地步。

短期内如此密集出现各地调控政策，实属罕见。这将给楼市带来多大的影响？各地市场的反应又有何不同？《每日经济新闻》房产频道记者对此详细解读。

3月18日，国家统计局对外公布了“2017年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示，与1月份相比，2月份70个城市新建商品房价格涨幅趋缓，尤其是在国家重点监控的15个一线城市及热点城市中，有10个城市房价有所下降，占比近七成。

与1月相比，上述受监测的70个城市的房价波动幅度也再次收窄，多数城市新建商品住宅价格下降或涨幅在0.5%及以内。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，上述重要变化与相关重点城市因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用密切相关。

●新建房：三亚领涨，深圳领跌

数据显示，2月份70个检测城市中，有58个城市新房价格上涨或止跌。其中三亚、西安、重庆、广州和海口五个城市的房价环比增幅最大，紧随其后的有扬州、韶关、哈尔滨、长沙和九江，这几个城市位列房价上涨前10位，其中涨幅最大的是三亚，环比上涨1.3%。

《每日经济新闻》记者注意到，新房价格主要下跌城市则集中在15个一线和热点二线城市中，其中，有10个城市新建商品住宅价格环比降幅在0.1至0.6个百分点之间；2个城市环比持平；其余3个城市环比涨幅均在1%以内。

刘建伟解释说，2月份，15个一线和热点二线城市在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，新建商品住宅成交量继续减少，房价环比综合平均略有下降，降幅与上月持平。

从上述15个热点城市来看，北京新房价格环比已连续4个月停止上涨，与上月持平；深圳则连续5个月出现下跌，2月环比跌幅在6%；上海却在连续3个月下跌后回涨0.2%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在各类城市中，三线城市涨幅最大，后续需加强对三线城市的政策调控。他认为，去年四季度开始的政策调控，效力在逐渐释放。从目前城市数据看，热点城市逐渐降温，但其他城市房价上涨幅度相对偏大，此类城市近期可能会频频出台调控政策，有利于引导市场回归平稳。

●二手房：上涨城市略有增加

二手房方面，国家统计局公布的70个大中城市数据显示，2017年2月份，70个大中城市二手住宅价格环比涨0.4%，这是目前为止连续第23个月的上涨。

但相比1月份的数据，2月份的增幅总体持平。另外，经过对比，2016年全年和今年1~2月份数据，一二手房的价格走势基本一致。

与1月份相比，今年2月份70个大中城市中，二手房价格下降的城市有11个，上涨的城市有55个，持平的城市有4个。而在1月份，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。

数据表明，2月份二手房价上涨和持平的城市数量有所增加，而下降的城市数量有所减少。同时，统计显示，有59个城市房价处于止跌或上涨态势。

以北京为例，安居客房价数据显示，截至2017年3月14日，北京二手房均价首次突破6万元大关，达到60382元/平方米，环比上月上涨1.4%，同比去年上涨了43.5%。2014年走出低迷期后，北京房价连续三年持续走高，相比2012年底正好翻倍。

安居客一位房产分析师告诉《每日经济新闻》记者，信贷政策的效用是短期的，土地资源紧缺决定了北京房价的长期趋势。

严跃进认为，虽然二月份的整体房价（包括新房、二手房）有所上涨，但是总体还处于“合理区间”，而3月份开始，各地调控政策会纷纷出台，这就说明房价上涨的压力依旧存在。

他指出，各地出台管控政策后，预计房地产市场后续趋于稳定，尤其是各地针对外来人口社保缴纳年限的增加、认房又认贷等政策的提出，都使得此类城市后续稳定房价的基础更加扎实。

●去年房价涨幅创7年新高

根据易居智库提供的数据，近七年（2010年~2016年）70城商品房价涨幅分别为7.5%、6.9%、7.7%、7.7%、1.4%、7.4%以及10.1%，而今年前两个月的涨幅为2.9%，较去年呈明显收紧态势。

数据显示，2009年70城商品房房价涨幅达到23.2%之后，2010年全国开始实行限贷，各大重点城市也纷纷推出限购政策，当年房价涨幅明显收窄。

2014年，整体交易量和房价都较上年出现下跌，其中70城整体交易量相较2013年下跌9.6%，而价格方面，2014年9月开始出现下跌，随后跌幅增大，到了2014年12月跌幅达到4.5%。在此情况下，各大城市又纷纷解除此类政策，并出现信贷放宽“救市”政策。

对于2015年而言，由于面临更为宽松的政策环境，呈现价格和交易量都大幅上涨的态势，其中交易量相较于2014年的3.95亿平方米上涨了26.1%，为4.98亿平方米，价格上涨7.4%。

2016年，上升趋势依旧明显，数据显示，整个2016年的70城商品房交易量为6.32亿平方米，相较于2105年上涨26.9%，价格涨幅为10.1%，创下近七年新高。

但这一态势在2016年四季度开始得到了相对控制。根据《每日经济新闻》记者简单梳理，自去年9月30日以来，全国有35个城市出台了超过105次有关房地产的约束性调控政策，16个城市升级了限购限贷措施，其中，北上广深均实行“认房又认贷”。

严跃进认为，在此背景及高压政策下，预计今年上半年房价环比增幅数值不会太大，房地产市场总体会停留在平稳运行的区间。

广州影响

广州需求外溢：增城楼盘遭“抢”广州客再度涌入佛山

每经记者 魏琼

一纸公文让深夜的广州全城沸腾。

新政后首日，不限购的增城迎来了抢房高潮。“增城已经不是买房了，完全就是在抢房。”增城某楼盘销售人员告诉《每日经济新闻》记者。

原计划于3月18日开盘的5楼盘仅4盘如期开盘，价格均有不同幅度的上涨，翡翠绿洲与广铝荔富湖畔双双售罄，挂绿湖碧桂园公寓开盘1小时去化达到九成，碧桂园印象3月19日推出43套商铺，有客户一口气扫了23套。

国家统计局公布的2月70城住宅销售价格统计数据显示，广州新建住房价格环比上涨0.9%，已是连续第23个月上涨。在15个热门一线二线城市里，广州上涨幅度最大。

增城上演一日疯狂

据了解，3月18日原计划有5个楼盘开盘，但在17日深夜限购政策加持下，仅4盘如期开盘。

翡翠绿洲的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，早上5点就有购房者在排队买房了，而18日推出的200套76~147平方米两房至四房单位目前已全部售罄，价格在2.1万~2.5万元/平方米。

该销售人员透露，梳理了一些余货或者遗漏的货量，于3月19日推出，但是货量不多，具体户型和货量需要梳理之后才能知晓，未买到房的客户19日赶早还可能买到房。该销售人员告诉记者，客户并不是越早来就能买到房，而是需要更快下决定，开盘当天很多客户在楼下犹豫一阵，房子就被抢了。

同样位于增城的广铝荔富湖畔推出的130套76~107平方米精品“N+1”二至三房已全部售罄，工作人员告诉记者，一上午的时间130套全部卖出，均价为1.7万元/平方米，并当场清理遗漏的货量，确认全部售罄。

该工作人员透露，广铝荔富湖畔预计将于四五月间再推新货，货量在100套左右，预计均价为1.8万元左右。

碧桂园挂绿湖18日推出168套38~ 45平方米loft公寓，价格在1.7万元~1.8万元/平方米，带装修。据销售人员介绍，原本预计到场300组客户约1000人，而项目开盘不到1小时，现场客户已超500人。据《每日经济新闻》记者了解，该项目开盘一小时去化率达九成。

同样于18日加推的碧桂园印象推出43套商铺，据广州房产报道，有大客户一口气扫了23套。

网易房产监测阳光家缘数据显示，截至2017年3月16日，广州一手住宅共成交19625套，其中增城成交达到4925套，占全市成交量的四分之一，稳坐广州销冠位置。经过一年的去化，增城的库存去化周期已低至4个月，明显低于正常的8~10个月的水平。

据《每日经济新闻》记者了解，碧桂园城市花园预计于4月份推出新货，货量大概在200套左右，预计价格在1.7万~1.8万元/平方米。销售人员介绍，目前正在进行诚意登记。

佛山楼盘受到青睐

地产经济学家邓浩志认为，如果限购不跟进，增城、从化这两地的房价也一定会持续快涨。

谈及广州连夜升级限购政策，知名财经评论家叶檀认为，限购明显是控制房价的手段之一，短期可能会压制成交量，但真正影响房价的经济增长和货币量宏观面并没改变，房价长期仍然持续上行。

在广州调控升级之下，2016年抢走四成广州客的佛山则直接成为广州调控加码的受益者，大肆“抢走”广州客。

佛山越秀星汇云锦项目18日在售的116平方米三房的价格已升至2.5万元/平方米，大户型价格为1.8万~2万元/平方米左右。

该项目销售人员告诉记者，楼盘在17日晚12点提价，后续价格还会继续涨，如果开始全线调价，预计均价将涨2000元/平方米。广州调控政策一出，广州很多的客户都涌入佛山了，广州新政后首日该项目就已消化10多套单位，目前所剩货量大约为40套左右。

据了解，佛山南海万科广场在售有88平方米和90平方米的三房户型，销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前项目均价2.9万元/平方米。该销售人员透露，有缴存公积金的客户在首付不足的情况下，项目可以想办法解决一部分首付问题。

邓浩志表示，广州的购房门槛进一步提升，外地户口的“刚需族”被迫转战佛山，预计佛山实际成交量将有所放大，而价格也会加速攀升。但房价上涨压力也加大了，佛山近期调控加码的可能性很大，但预计力度并不会太大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，佛山目前本身购房政策宽松，广州政策收紧将有更多的购房需求涌入佛山，大家担心佛山后续会收紧外来政策，尤其抒州和佛山交界的地方可能会有政策出台，因为近期交界处交易可能会比较活跃，抢购现象可能会出现。

北京现场

北京调控冲击波：丰台一楼盘急了，早点定可享99折

每经记者 杜冉乐

全国两会闭幕之后，新一轮调控说来就来了。

3月17日下午，北京市住建委出台“认房又认贷”的楼市新政，使得调控重返2014年“9.30”新政之前的从紧状态。

从北京楼市新政来看，核心要点屎房首套非自住房首付不低于40%，购买二套自住房首付比例提至60%，购买二套非自住房首付不低于80%。

调控顺势出炉

3月13日，《证券时报》旗下的“券商中国”微信公号曾发了一篇《北京又疯狂？卖家报728万，买家从7点砍价砍到夜里11点，745万成交》，次日又发布《焦灼的房价！北京过户加急号炒到1万块，2月份70万人次看过房……都在等明天定调》。

《每日经济新闻》记者注意到，3月16日，财新网报道称北京部分银行停贷。次日，多家相关银行借媒体发声否认停贷。

但随着北京楼市舆情升温，加码调控也顺势出炉。当天，号称“京城二手房交易大鳄”的链家集团掌舵人左晖评论说，北京新政将显著影响供求市场，也会影响部分消费者的预期。

新政加码之后，北京楼市到底有何变化？3月18日，《每日经济新闻》记者实地走访了北京市区多个在售的住宅新楼盘。

售姐催客户下单

在丰台区槐房西路南段的天恒·金融街公园懿府，再往南走不远处是北京南五环，往东数公里就是南苑机场。记者在靠近该楼盘的大路边下车，看到售楼部门前的道路还未修好，只铺了一层绿色防尘网。

尽管如此，这似乎并不妨碍看盘者驾车前来。除了北京牌照之外，还有不少天津与河北牌照的小汽车，尤其是河北“非冀A”牌照较惹眼。

进入售楼部后，《每日经济新闻》记者看到，这里并未出现人山人海抢房的情况。一名置业顾问介绍说，目前他们在售的是14号楼，全是110平方米以上的户型，一梯两户。

记者从上述楼盘的销控表进一步看到，当天该楼盘还有大量可售房源，售价均在7万元/平方米以上。

当上述置业顾问问及记者想买的是否属于首套房时，其表示目前北京首套房绝多数首付比例已是四成，3.5成的情况已非常少，那个售价是拿到预售证后的售价，不能随便调。

看到记者有些犹豫，上述置业顾问补充说，如果能早点订下来，可以打99折，优惠下来达8万多元。3月19日，记者再度接到上述置业顾问的销售电话，询问是否考虑好了。

记者在丰台区一个名叫上海建筑的在售楼盘也了解到，该楼盘主力户型主要是140平方米以上，面积比公园懿府的户型面积还大。记者查询发现，网易房产数据显示，2月底时该楼盘有10余套在售，如今其一位置业顾问透露，目前大概还是有不到10套。

此前诸多媒体报道称，京城新房趋于豪宅化。记者发现，这应是基于售价视角。与此销售波澜不惊形成对比的是环京楼市升温潮。

熟悉京津冀楼市的中国城市产业发展联盟主席陈宝存举例说，“涿州的天保绿城楼盘，报价已从16500元/平方米一路飙升到19000元/平方米，估计排卡客户得死一批。”

上海案例

去年楼市新政余威尚存 上海暂未卷入调控“风暴”

每经记者 吴若凡

3月至今，全国已有北京、广州、南京、杭州、青岛等多个城市对全域或部分区域升级楼市调控。而去年11月，上海也曾出台了一轮调控政策，从提高首付比例、认房认贷到控制贷款等，号称上海史上最严调控，但在今年3月的调控潮中，处于一线“风暴眼”的上海却尚未跟进。

从机构数据看，2月上海一手房同比成交量一度“腰斩”，房价也出现松动。在这一波调控潮席卷全国的背景下，上海的调控成果能否为全国树立典范？一些在售新盘的实际销售受调控影响又有多大？3月18日前后，《每日经济新闻》记者实地走访了多个楼盘，一探究竟。

●2月新房成交量同比降49.1%

2016年初，上海楼市出现火热局面，仅青浦区域就出现了多个开盘当日售罄的楼盘。但伴随“3·25”新政出台，明确表示严厉打击房价过快上涨，楼市在4~5月出现回落。

不过，去年6月上海房价再度反弹，上海整体成交均价突破4万元/平方米。在楼市尚未彻底回暖时，去年11月，上海楼市新政再度加码，并带来一系列变化。

青浦区中原地产一位经理人向先生告诉记者，11月的新政带来的最明显变化，就是销售形式变了。向先生说，行情好的时候，楼盘只让你认筹，大家排队摇号，开几栋卖几栋，这样把客户集中起来，可以造成哄抢的氛围。

然而，当前上海楼市严格执行“一房一价”等政策，使得市场比之前更为透明化。

在此背景下，记者注意到，一些项目开始以小批量多次开盘的方式营造热销氛围。但是，向经理称，“这短期尚能维持较高签约率，但很多项目的去化速度还是明显放慢，也就是说以价换量对市场的刺激度在减弱”。

反映在总体数据上，据中原地产最新统计数据显示，上海2月新建商品住宅成交面积36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。

亿翰智库董事张化东告诉《每日经济新闻》记者，上海的开发商从拿地到开盘基本在12个月以上，在当前去化周期不足18个月的情况下，开发商推盘意愿不会很强。

●低价位刚需房受到热捧

记者走访了位于上海青浦区赵巷青湖东路上的某知名房企项目发现，该项目的成交量与调控之前相比，在供货量近似的前提下减少了近一半。

该项目在2016年年初时，单价在2万元/平方米左右，现在均价则在4万元/平方米左右。据项目营销经理介绍说，原先项目一天能卖两三套，如今两天才能卖一套。

熟悉该区域的某中介人士告诉记者，之所以会出现这样的问题，和这个项目本身位置偏僻有关——楼盘位于赵巷镇边界，离赵巷和青浦城区较远，同时距离在建的17号线地铁站也有2公里左右的路程，加之开发商不愿降价，两者的叠加效应使得客户被分流。

当然，一些价格定位面向刚需购房者的楼盘，依然得到市场追捧。

同样的位于青浦区徐泾镇的万科天空之城，与上述楼盘有着不同的景象。据项目经理称，今年3月初开盘至今，300多套房源开盘当日500多组客户认筹，去化八成以上，目前只剩下一些较差的楼层。

向经理告诉记者，目前青浦区地铁沿线的新盘竞争力比较强，尤其是离大虹桥最近的徐泾镇，该区域一手住宅少，二手住宅价格又高。只要有新盘开出，价格也适中甚至略低于二手房，就会很抢手。

记者观察发现，就当前上海楼市而言，如果本身价格和周边二手房价格相差不大，且以低价入市——比如朱家角新城，在新政出台后其低价盘依然很抢手。

再以上月开盘的路劲·上海派三期为例，在开盘后依然出现了“排队买房”的情形，总价220万元、68平方米的小户型被称为上海刚需族的“落脚地”，其开盘单价每平方米33000元的价格则被称为“稀缺”价格。

向经理告诉记者，目前300万元以下的房子在上海属于稀缺品，刚需客户在市场上选择面窄，只要有此类产品就会遭到疯抢，而这主要是受贷款政策影响。

不过，向经理强调说，相对而言，总价在400万元以上的房源，客户基本属于二次置业，有过贷款记录的首付较高，因此除非房子品质很好，不然就会出现上述青浦某楼盘去化慢的情况。

国家举措

解决房地产和实体经济失衡 开出药方

每经记者 冯彪

近日，北京、石家庄等多地再度加码楼市调控。在今年的中国发展高层论坛上，房地产在和专家的发言中“出镜率”可能是最高的。

3月19日，国家主任何立峰在论坛上表示，当前中国经济发展面临三大结构性失衡，其中之一就是房地产和实体经济的失衡。何立峰提到，有大量资金涌入房地产市场，曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快上涨，进一步推高了实体经济发展的成本。为此，要分类调控因城施策，加快健全促进房地产平稳健康发展的长效机制，控制信贷资金过度流向房地产业。

●大量资金涌入推高房价

去年，一线城市和热点二线城市一度出现房价过快上涨的情况。

对于房价上涨，何立峰认为，目前，有大量资金涌入房地产市场，也进一步推高了实体经济发展的成本。

发展研究中心市场经济研究所所长王微的观点与之类似。王微认为有大量的非银行资金，包括实业、企业的资金以及一些资本市场的资金大量进入房地产，形成了整个经济中资金的脱实向虚过程，带动了整个房地产价格的快速上涨。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这一定位也成为近来和专家学者口中的高频词。在此定位下，近日来，北京、石家庄、郑州、广州等城市购房政策再度收紧。例如，北京要求二套房首付比例提高至60%，广州也深夜宣布，单身限购一套，连续缴纳社保时间由3年变5年。

“2016年的新增贷款中高达45%的是房地产相关贷款。中国信贷的急剧扩张及其相伴随的‘脱实向虚’风险值得高度警惕。”华融证券首席经济学家伍戈谈道。

就此时多地出台楼市调控政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，今年2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.3%，相比1月0.2%的增幅有所扩大，这也解释了3月各地密集收紧购房政策的现象。

●控制信贷资金过度流向房地产

去年，楼市去库存也施给侧结构性改革的主要内容之一。今年全国两会期间，总理作工作报告时，也再次明确提到“因城施策去库存”。在去库存之外，今年房地产调控任务中还增加了“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。

在3月19日的演讲中，何立峰表示，要想解决地产和实体经济的失衡，应通过稳健的货币政策，深化土地改革，加快监管协调机制，妥善处置不良资产，确保不发生系统性的风险。要坚持因城因地去库存，按照房子是用来住的，不是用来炒的定位，分类调控因城施策。何立峰还提及，下一步将控制信贷资金过度流向房地产业。

当前，抑制房地产市场炒作，抑制资金“脱实向虚”基本已成为社会共识。但是对房地产而言，如何区分“虚”与“实”也考验政策搭配和调控技巧。

伍戈对《每日经济新闻》记者表示，房地产既有居住属性，也有投资投机属性，但二者的区分是困难的。

“由于产业之间复杂的关联性，抑制房地产业的同时也将抑制钢铁、水泥、挖掘机等实体制造业。另外，为了抑制资产泡沫，总量性工具的不恰当使用对实体制造业也会有负面影响。”伍戈说。

除了因城施策和控制信贷，在王微看来，房地产市场还涉及金融、土地、财税、投资、立法等的政策和手段，所以需政策的合力综合施策才能够解决当前市场面临的、长期需要破解的问题。

具体来说，王微表示，房地产市场健康发展的长效机制还包括进一步厘清和市场的关系，其中还包括了中央和地方的关系，市场发挥更多的配置资源作用，特别是满足多元化、多样化、多层次化的住房需求。更多地发挥在规划、立法、特别是保证低收入人群住房需求上的作用。

　　声明：转载上述内容属于广告或出于传递更多信息之目的，不代表东方财经网的观点。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自负。