上海高价地旁二手房：成交量下跌价格盘整

与高价地刚拍卖出来，周边二手房成交量价齐涨不同的是，如今这些高价地旁的二手房，不得不面对价格回落，有价无市的局面。

2016年，由于资本蜂拥，上海土地市场拍出了不少高价地，今年春节过后，这些高价地逐步开始动工。比如，位于浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块。

2016年5月，这块地以54.5亿总价被保利拿下，折合楼板价43607元/平方米，溢价率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，实际楼面价为55707元/平方米。目前，地块附近的二手房，挂牌均价4.8万/平方米，其中次新房4.5-5.5万元/平方米左右。二手房价与保利拿的地价不相上下。

与周浦板块不同的是，中兴社区板块的二手房价，已经有部分开始超越去年8月融信以110亿元拿下的中兴路地块的楼板价格。

上海多名中介人士分析指出，热点板块，尤其是高价地附近的二手房，早在高价地块拍出的时候已经出现一轮上涨，后期因买家市场预期有轻微波动，且目前上海整体二手市场交易下滑，多数价格高企的二手房进入有价无市状态。

“年后二手房下调的幅度也不大，在10%以内。”一名中介人士透露，“如果不下调就会没人买。”一手房大部分新盘由于新开价格并未上涨，有部分置换需求业主就不会返价，以加速成交。

高位盘整

21世纪经济报道记者近期在中兴社区板块调研，发现距离其最近的万科翡翠雅宾利花园有二手房出售，挂牌价差异较大。同一期产品，有的中介橱窗挂牌价是逾7万元/平方米，有则挂出逾9万元/平方米。

但据中介人员反映，最近万科翡翠雅宾利花园没有房源成交，只在2月份成交了两套，均价约5.68万元/平方米。相比2016年11月该项目的最高二手房价9.11万元/平方米，跌幅达38%。

回看2016年8月，中兴地块被融信以110亿元拍下，楼板价10万元/平方米左右，超越周边二手房6-7万元/平方米的平均成交水平。就在8月，周边二手市场上涨逾1万元/平方米，且在2016年最后几个月陆续上涨，年底进入高位盘整。进入2017年则交易量极少，价格仍然坚挺。

来自上海中原地产的数据显示，高价地旁的部分高端项目，近期出现价格回落。而中兴地块附近的二手房市场波动尤其明显。

万科翡翠雅宾利花园的二手房，在2016年7月销售均价为5.25万元/平方米，成交20套，为至今成交量最高月份。

而该项目在2016年8月-9月，接连上涨超过1万元/平方米，达到7.61万元/平方米。但成交量波动较大，8月份为18套，9月份成交10套。

在10月调控升级之后，该项目二手均价跌回至6.93万元/平方米，只成交3套房源。但到11月份，成交单价反弹到9.11万元/平方米，成交1套房源。

上述中介人士表示，二手房价格差异可以很大，这是基于房源的楼龄、楼层、面积等因素决定。但市场变化带来的波动也很明显。她认为，高价地在一定程度上会对商品房价格的预期产生一定影响，但实际成交能不能按预期心理上升并不一定。“市场往往在赌预期，预期心理增值空间也只是影响市场谈判的要素之一。随着近期成交量下跌，高价地附近的二手房市场已进入有价无市状态，稍微有所下跌，就会加速成交。”

成交连续量跌

在上海，与中兴社区板块一样，大部分热点板块的二手房挂牌价格呈下跌趋势。

另一个大热的泗泾板块，由于2016年5月融创30.05亿夺得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，楼板价达到38291元/平方米，直接拉动了周边一二手房售价。位于该地块附近的新凯家园，2016年4月网签单价1.7万/平方米，5月融创拿地之后上涨至2万元/平方米，目前网签价格为2.6万元/平方米。

据该项目周边的中介反映，1-2月交易量不如去年多，即便如此，由于网签价格低，该盘成交量还是站上了近期上海二手房成交的第二位。

事实是，上海从2016年12月开始，二手房成交量已经跌至1万套/月，一名中介业内人士指出，现在中介开店的配置是按2016-2017年每月3万套的成交量来计算。“如果4、5月成交量没有上升迹象，市场波动就会比较大。“市场不允许大跌，合理的波动可以接受。”

据统计，2017年2月上海二手房住宅市场挂牌量为513042套，环比上涨24.97%；挂牌均价54021元/平方米，环比上涨1.02%。其中卢湾、黄浦、徐汇、虹口等中心城区的成交价格都有所下跌，跌幅在5%-6%左右。

这名中介业内人士透露，目前上海部分区域审批一手房预售证价格的思路是：新一期的价格与去年全年项目均价持平。由此可见，二手房价格的上涨存在一定阻力。二手房成交低迷，还有一个重要原因是，一手房价格比之前预期要低，比周边二手房还要便宜，许多客户转而购买一手了。

总体而言，中心城区的二手房房东由于附加的高地价预期，看好后市，价格松动不多。部分有出售意愿卖家不愿降价或者买家首付无法达到总价的7成，暂时也不会出手。

长三角周边城市，高价地的市场环境也逐步冷却。比如在杭州，28个有宅地供应的板块中，有20个板块宅地楼面地价创新高。在高价地的效应下，凡有高价地拍出，周边在售一手楼盘封盘、涨价成为常见情形；二手房挂牌价也纷纷上涨，但最终成交价与挂牌价落差较大。

但在杭州，很多板块二手房多为次新房，一旦拍出高价地，房东和客户都第一时间做出反应。“一般高价地拍出后，当天、第二天下订的客户非常多。”一位中介人员介绍道，直接涨价10-20万元成交的案例也有。高价地拍出后，房东随即上调价格，客户则加快了下定速度。

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