调控进入深水区 上海1个多月喊停5幅土地出让

多名行业人士指出，成交量的回暖会传导回土地市场，而当下又处于多个城市调控升级的敏感时刻，不排除上海为巩固调控效果，而采取谨慎的土地出让节奏。

一个多月以来，上海已经中止了5幅地块的出让。

3月20日晚，上海市规划和国土资源局（简称“上海市规土局”）官网发布公告称，因临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块等3幅地块的交易资金来源审核工作尚未完成，将继续进行审核，现中止这3幅地块的出让活动。

如此一来，原定于3月28、29日拍卖的7幅住宅地块减少了3幅，还有长兴岛1幅、松江小昆山3幅土地按原计划出让。公开信息显示，目前小昆山3幅宅地已经有14家房企报名，最低起拍价1.8万元/平方米。

此前的2月15日，上海市规土局根据规划调整要求，终止松江区小昆山镇SJS40001单元19-02号住宅地块出让；3月15日，根据出让人要求，中止青浦区徐泾镇西虹桥徐南路北侧07-04商办地块的出让。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟指出有两个原因：当前上海楼市调控已经取得初步成效，不希望前功尽弃，因此，对于能够干扰商品住宅走势的相关因素采取暂时规避的措施；而地王往往会对周边市场起到带动作用，暂时叫停这几块纯宅地或宅地配比较大的地块出让，主要是为防止出现区域地王，从而防止对周边商品住宅市场价格的干扰。

张宏伟认为，停止出让是暂时的，“并不是不出让，待市场在下半年进入调整期之后，土地仍然会入市，到那个时候对于商品住宅影响较小”。

连续喊停土地出让

临港的两幅地块原定于3月28日上午9时30分出让，截至目前，已分别有22家和18家房企参与竞拍；奉贤地块原定于3月28日下午13时30分出让，目前有12家房企参与。

2月15日-3月15日，上海已先后中止了郊区的两幅土地出让。

其中3月15日，上海市规土局网站发出《关于中止青浦区徐泾镇西虹桥徐南路北侧07-04地块出让活动的通知》，称根据出让人要求，中止青浦区徐泾镇西虹桥徐南路北侧07-04地块的出让活动。在中止期内竞买保证金所产生的同期银行活期存款利息将在中止期结束后依申请并经审批后退还。

公开信息显示，07-04地块出让面积3.38万平方米，容积率2.5，建筑面积8.45万平方米，起拍价5.07亿元，起拍楼板价为6000元/平方米，需要自持50%办公面积（3.59万平方米）20年，自持80%商业面积（1万平方米）20年。

在地块宣布终止出让之前，共有15家房企领取参与拍卖申请。一名业内人士指出，该地块6000元/平方米的起拍楼板价，与该板块去年9月成交的一幅商办地块起拍楼板价一样，但去年9月的地块最终成交价格为4.3万元/平方米。“已经有15家房企拿申请表，可见其抢手程度。”

一个月前的2月15日，上海市规土局发布了《关于终止松江区小昆山镇SJS40001单元19-02号地块出让活动的通知》，表示需进一步加强完善规划建设条件。

小昆山地块是占地面积3.1万平方米的纯宅地，建筑面积3.77万平方米，起拍价6.79亿元，起拍楼板价为1.8万元/平方米。

小昆山镇最近一次宅地出让可追溯至2016年8月，路劲以42.5亿元总价拿下两幅宅地，溢价158%，楼板价20934 元/平方米，成为片区内高价地。

综合多名业内人士的预测，上海近期喊停部分房企报名数量较多、有可能拍出高价的地块情有可原。

上海楼市在2月、3月成交呈低迷之势。上海中原地产统计显示，2月上海新建商品住宅成交面积仅36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。从春节后市场情况来看，以往2-3周可以达到正常流量的7-8成，但今年只有5成；二手房市场似乎更为清淡，节后来客量虽然有所增加，但是和去年同期相比减少大约4成。

近期上海周边市场行情暗涌，引发调控升级。继年前的花桥、昆山、苏州出台限购政策，嘉善也于近期推出限购加码政策，因此上海对于土地放量也保持了谨慎态度。

周边市场3月回暖

来自同策咨询研究部的数据显示，上海一手楼市最近成交量有回暖趋势。2017年1-2月的成交量持平，每月大约3000套。这两个月均比2016年12月减少1800套。而3月1-21日，成交量为3206套，有升温迹象。

反观上海临港板块，也是上述被喊停土地出让的所在板块，趋势则相反。从去年12月以来截至3月21日，临港一手房成交量每月逐渐走低，分别为348套、267套、108套以及86套。一名业内人士认为，临港目前还处在价格洼地，因此被多家房企看好并报名参与土地拍卖。

从上海周边市场来看，3月份一手房成交量参差不齐。比如苏州，3月1-21日成交量为1992套，多于2月份的1967套；而昆山、太仓则与上海临港板块类似，在逐渐减少。

杭州、宁波、绍兴、湖州、舟山都在3月份成交量有上升。尤其是湖州，3月以来成交了1353套，比2月份的632套翻倍。杭州的萧山、余杭两区，尽管也被列入最新限购名单，但成交量依然猛增。3月至今，萧山、余杭共成交4926套，2月份为3059套。

一名报名了上述青浦商办用地土拍的房企人士指出，成交量的回暖会传导回土地市场，而当下又处于多个城市调控升级的敏感时刻，不排除上海为巩固调控效果，而采取谨慎的土地出让节奏。

然而，上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出，控制土地出让节奏可看作是一种调控手段，但上海存量土地仍有空间。比如，上海有195平方公里的区镇级的工业园区未来需要全部转型，但现在只转了一部分做办公用地。没有放开“转住宅”的口子，一是因为涉及到生活配套要跟上的问题，还有就是转成住宅会带出市场更大的想象空间。

以金茂府地块为例，这里现如今被开发成均价达到11万元/平方米的高端住宅。据介绍，该地块原来是四方锅炉厂的工业用地，当初是用原权利人激励的模式，即“先签合同不写收储价格，只约定最低价格和分成价格”方式，待地块拍卖完成，再写收储价格，让原权利人分享溢价收益。

一名从事土地评估的分析师指出，这种模式目前在上海只试点了几例，但工业地块在原闸北等市中心区域也有不少。

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