专家：多地学习北京经验 旨在贯彻冒头即打思路

截至3月31日，本月出台楼市调控政策的城市近40个，覆盖一二三四线城市，不管从调控力度、频率上看，还是从工具使用、发文和“落地”效率上看，此轮调控已经超越了半年前的上一轮调控，可谓真正地达到了“史上最严”。那么，这一轮调控为何如此密集、严厉，对未来楼市影响有多大呢？

2016年10月以后，通过预售管制、高价盘网签限制等措施，新房市场得到有效控制，16个热点城市新房成交下滑40%左右，70城房价数据显示，热点城市新房价格非跌即停涨，但量价齐跌并不意味着楼市降温了。因为楼市需求开始转向不受价格和预售管控的二手房市场，甚至是不限购的“商住房”市场。近日，住建部强调，各地调控的当务之急，就是加强二手房市场管理。

类住宅是需求的另一个“出口”。2016年，北京类住宅销售面积增长196%，销售套数首次超过住宅，占商品房总成交的60.1%；上海类住宅成交面积增长145%，销售均价同比增长23%，在售类住宅楼盘消化周期仅5.3个月。

在“稳增长”和推进城镇化的背景下，合理住房需求需要支持。但是，本轮楼市逆势回升，包括春节前后三四线楼市火爆，投资需求占了很大份额。

去年10月，尽管热点城市均提高了二套房首付比例，但“离婚并过户”便可轻易获得首套房资格，近期北京和深圳离婚购房再次攀升。同时，为突破单身无法购房的限制，上海居然出现了与买房客户“假结婚”的荒唐现象。

同时，利用企业名义购房，可轻易地规避限购。据笔者调研，近期深圳和北京存在两类以企业名义规避限购的炒房，一竖企或机构手上有很多房屋，投资机构以股权收购方式盘下来，包装后在二手房市场销售；二是投资机构在二手住房市场上网罗“老破小”低价住房，包装后再行出售。此外，歪曲培育租赁市场的“商改租”政策，中介也大肆宣扬不限购的“类住宅”的投资价值。

学位房暴涨是北京近期楼市炒作的典型代表。笔者调研也发现，尽管学位房购置中有改善型需求，但2016年下半年以来，在限购和资金高门槛的情况下，北京西城区学位房价格翻了近一倍，换手率高达3%~5%，投资需求泛起是罪魁祸首。当前经济金融形势下，预期已成为楼市重要影响因素，自住、改善与投资需求很难区分，甚至出现了投资需求驱逐自住和改善型需求的现象。

三四线楼市超预期回暖。大城市有“刚需”溢出和“返乡置业”利好，同时大城市启动限购，房价也已高处不胜寒，投资需求涌向三四线城市，特别是三大都市圈内的三四线城市。而且，近年来高铁和轨道交通规划纷纷出炉，投资需求有了更多刺激。但据笔者调研，轨交规划、都市圈规划多数还未落地，自住需求很难实现，能有多少真实需求呢？

因此，此轮楼市调控，尽管各地有差异，但均指向愈演愈烈的投资需求、投机炒作。首先，一个月内密集地、高效率地出炉政策，显示地方主体责任完全落地。学习北京调控经验，也就是要贯彻“冒头即打”的调控思路。

其次，“认房又认贷”时隔两年再次大范围启动，意味着要全面压低购房杠杆，以预防未来预期改变后，高杠杆泛滥导致大面积抛盘，从而将风险甩给银行。

再次，三四线城市启动限购，这在历史上是第一次。避免三四线楼市被投机主导，为的是不让已经去化的库存再次复归，让未来“去库存”积重难返。

此外，控制三四线楼市，也是为了给都市圈建设、大小城市之间基础设施互联互通和公共服务均等化留出足够时间。近期，都市圈内跨省（市）统一规划、生态保护、轨道交通等基础设施建设在提速，这也将有助于夯实需求基础。

此轮调控过后，预计热点一二线城市楼市量价将在高位回落，新房市场预售管制不会改变，量价延续去年10月份以来的回落态势。二手房市场将在高位企稳，并在下半年触顶后缓慢回落。对于三四线城市来说，在去库存政策推进、与大城市高铁等基础设施互联互通将提速的情况下，未来楼市将整体延续增长态势，但增幅会明显回落。

总的来看，全国楼市或将在二季度末达到本轮景气高位，由于去库存政策扶持与友好金融环境的支持，四季度末将开始缓慢下行。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）

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