楼市从需求端和供给端调控 推人地挂钩机制

“高房价是改革开放以来诸多矛盾的一个侧影，不仅涉及城市发展理念、中央地方财权分配、国有土地供应体制，还与收入分配格局、经济结构转型、信贷等因素密切相关。可以说，高房价是市场效率与公共利益失衡的直接体现。”方正证券房地产首席研究员夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示，要想解决高房价问题，必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，运用政策工具长短结合，长效机制稳定购房预期、行政控制稳定短期价格，进而形成“长短炮”结合的平衡政策火力。

刚刚过去的2016年，可以说是土地市场中的又一个火爆年份，虽然楼市在去年下半年先后展开了两轮政策收紧，但基于对未来楼市形势的看好，场内的热情延续到今年。不过，自从北京3月17日发布“认房又认贷”的调控政策后，截至目前，已有40多个城市纷纷收紧楼市政策。

去年年底召开的中央经济工作会议就为2017年楼市定下了“平稳健康发展”的主基调，同时提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并强调运用金融、土地、财税、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

记者梳理发现，近期各城市发布的楼市收紧政策不仅从需求端，还在供给端加强了对于房地产市场的调控。多位业内专家也指出，日后还要在供给端继续增加土地供应、落实人地挂钩等政策。

夏磊表示，人地挂钩其实就是根据人口流向和新进城落户人口数量，安排城镇新增建设用地指标。对于在城镇化过程中持续有人口流入的二线、三线城市来说，人地挂钩的政策可以确保最低的土地供应，改变少数地方“量出为入”的土地供应思维，增加土地供应。对于人口流出的城市而言，“人地挂钩”政策则减少了土地供应的要求，有利于不新增、去库存的目标。

去年10月份，国土资源部、国家、、人社部、住建部联合发布的《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》提出，综合考虑城镇容纳空间等因素，现状人均城镇建设用地不超过100平方米的城镇，对于进城落户人口，按人均100平方米标准安排新增城镇建设用地；现状人均水平在100平方米至150平方米之间的城镇，按照人均80平方米标准安排；现状人均水平超过150平方米的城镇，按照人均50平方米标准安排。超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。

国家资源部规划司副司长周建春表示，要建立进城落户人口与建设用地供应更加紧密的挂钩机制，实现土地城镇化与人口城镇化相协调。到2018年，要基本建立人地挂钩机制；到2020年，全面建立科学合理的人地挂钩机制政策体系。

夏磊预计，在未来5年时间，该政策在改变土地市场供给弹性方面，会起到关键作用。不过，夏磊表示，对于一些热点城市来说，单纯靠增加土地供应，不能解决楼市供给紧张的问题。如北京、上海等地区，由于资源环境压力，有一部分城市功能需要疏解，大量的增加土地供应是不现实的。但是，可以通过提供自住型商品房来解决刚需的住房问题。此外，方面也要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制。

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