环比多增699亿 3月强调控下个人房贷不降反升

每经记者 张寿林 每经编辑 贾运可

近日，央行发布的数据显示，一度狂奔的房地产金融数据有了“踩刹车”的势头，一季度房地产贷款新增1.7万亿元，比2016年占比低4.5个百分点。此外，还有多项金融数据增速较前期出现了放缓。比如，一季度人民币贷款增加4.22万亿元，同比少增3856亿元。3月单月新增人民币贷款1.02万亿元，低于预期的1.2万亿元。

不过，《每日经济新闻》记者注意到，3月份全国多个城市掀起楼市限购政策旋风，但具体到3月份单月，住户部门中长期贷款（主要是居民个人房贷）增加4503亿元，较上月多增699亿元，也高于上年同期的4397亿元。

对此，有分析指出，这主要是三四线城市房屋销量依然保持高位所致。此外，部分一二线热点城市二手房交易并未降温。也有专家表示，由于居民贷款延迟发放，可能导致居民中长期贷款回落相对于房产调控政策有所滞后。

值得一提的是，目前楼市调控有进一步加码态势，多地出台了房屋“限售令”。

去库存或是主要支撑因素

虽然自去年9月30日起，全国多地出台房贷调控政策，但今年以来部分地区楼市再次出现高烧不退迹象。在此情况下，各地调控政策不断升级。自3月1日起，涿州、杭州、南昌、三亚、北京等多城市相继发布楼市限购政策升级版。据不完全统计，3月全国约30个城市发布了房贷调控新政。

以北京为例，3月17日，北京市出台了升级版的楼市调控政策，“认房又认贷”，对于居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例均不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例均不低于80%。

北京还提出暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。3月24日，央行营管部等部门，针对北京楼市，明确要求对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行。

不过，尽管有这样的限贷背景，但从全国范围来看，3月以居民个人房贷为主的住户部门中长期贷款却增加4503亿元，较上月多增699亿元。

对此，交行金融研究中心高级研究员夏丹向《每日经济新闻》分析指出，按揭贷款的增长反映了部分城市住房成交量依然不低。从市场数据看，3月在各地密集出台楼市调控政策的压力下，热点城市新房成交量同比下降较为明显。但部分一二线热点城市二手房方面并未降温，如3月前几周，北京周均成交套数仍保持了较高水平，杭州周均成交套数更是达到去年同期的两倍以上。

华泰证券首席宏观研究员李超则认为，3月房贷较2月多增，主要是三四线城市销量依然保持高位所致。去年10月份以来，国家出台了一系列针对一二线城市的房地产调控措施，实际上誓励资金去帮助三四线城市消化库存，而东部地区三四线城市的房地产销量也是明显回升的。

中原地产首席分析师张大伟也表示，住户部门中长期贷款基本为房贷，房贷数据依然处于历史同期较高位，体现了房地产市场特别是三四线城市的房地产市场依然处于活跃状态。

值得一提的是，地产调控也影响到了居民贷款结构。数据显示，3月份住户部门中长期贷款新增4503亿元，短期贷款新增3443亿元，居民短期贷款占比有所提升。对此，李超指出，住户部门中长期和短期贷款具有一定的短期可替代性，在房地产信贷政策调控的大背景下，居民会将部分中长期贷款暂时转为短期消费经营贷款。

楼市调控有进一步趋严态势

目前全国各地楼市调控政策有进一步加码态势。截至发稿，全国有十余个城市出台“限售令”，包括福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、成都等。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，过去一年楼市升温使大量投资投机者进入房地产市场，全国住房贷款交易金额占比升高，金融杠杆持续扩大。“限售”政策的逻辑在于防控系统性金融风险，将金融风险锁在账面上。同时，这还可以为楼市后续政策调整争取更多时间，尤其是为楼效调控机制作相关的准备措施，如房地产税立法、不动产登记等。

此外，记者注意到，住建部及国土资源部近日发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。其中最核心的一条便是，根据房地产库存去化周期，确定房地产供给的规模和节奏。各城市“消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。

对此，李超向《每日经济新闻》记者表示，上述文件实施后，房地产市场价格将总体走平。一线城市库存去化周期较短，短期看土地供给有增加预期，但新增住宅用地可能更多分布在外围区域，中心区房价仍存在继续小幅上涨的可能。对库存去化周期较长的三四线城市而言，节奏过快、规模过大的土地出让行为将受到限制。另外，三四线城市的投机购房行为也将受到打击，投机客将趋于退出。从重庆模式的经验看，随着土地供给的有序增加，地产周期中的价格波幅将收窄。

李超进一步指出，从历次房地产调控来看，我国控制房价过快上涨的政策主要侧重于对需求的抑制。通过“限购限贷”等需求侧调控政策，短期内能对房地产市场产生显著的“量缩价平”影响，但长期来看，被压抑的需求依然存在，随着政策的放开，将会集中释放。本次土地供给政策对症下药，从根本上解决了供需问题，是我国房价过热的真正解决之法。

夏丹则向记者分析指出，在楼市调控方面，各地短期内仍然是“控”和“托”双线作战。一方面，房价上涨压力增大的热点地区还有调控加码的趋势，调控措施从限购限贷限价扩大至限售。另一方面，三四线城市开年以来的“销售热潮”更多的是“散点开花”，大部分三四线城市现阶段还难言走出高库存。在两项反向政策的作用下，若成交总体延续增速回落态势，则居民房贷增长或趋缓。

夏丹表示，中长期我国房地产市场在城镇化进程的推动下，还有不小的增长空间，但减速发展已成共识。分化的格局仍将继续，在城市群建设和更多核心城市发展起来之后这样的状况可能缓解。

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