新规解读：北京商品住房单次租期不得超过10年对租赁市场影响有多大？

中房报记者 徐妍 北京报道

4月14日，北京市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得以任何方式对外销售，自持年限与土地出让年限一致。同时，为了防范“以租代售”，对外出租单次租期不得超过10年。

此前，北京多块土地出让时均含有企业自持型地块，也引起了市场对未来企业自持商业住房未来盈利模式的争议，此次租期新规或将厘清未来租赁运营型商品房的产品化发展。

链家研究院院长、经济学博士杨现领：

观点一：总体来看，租赁市场的房源主要来自于存量盘活，而非增量开发。预计在未来的市场结构中，约90%的房源将来自于私人房源和房源，通过专业化机构的管理盘活私人的房源使用效率，满足更多年轻人的租房需求；以公租房和廉租房为主的房源则主要用于保障低收入群体的租房需求。至于增量开发用于租赁，这未来可能会是租赁市场供给的一个重要补充。

观点二：长期来看，只有满足比较高的租金回报率，例如5%～6%，以及房地产reits的发展，开发商才能通过开发、持有和运营管理的模式参与到租赁市场。现在的条件并不允许，一方面，租金回报率不到2%，另一方面，房地产reits也面临很多的不确定性。

观点三：租赁运营是一个非常强调服务的“活”，对于已经拿了自持用地的企业，按照现在的政策规定，必须持有且与土地出让年限一致，这会对开发商的运营提出挑战，预计未来外包专业机构托管会成为开发商的普遍选择。

观点四：租赁持有与运营是一个全新的房地产细分品类，相关的法律法规、行业规范、运营标准、信息发布、签约备案、物管服务以及各参与主体的权利义务界定等都需要长效的制度安排，这次政策变化并不仅仅是一个短期的调控措施，很可能是长期规范性机制建设的开始。

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