存量商办网开一面 代理销售跟进不易

北京商办限购政策出台后，商办类市场交易几乎停滞，在二手房市场中，中介机构直接关停商办类房屋区域的门店，停止代理此类房屋买卖及租赁业务，目前，市场中出现业主想卖却不知道卖给谁的尴尬局面。5月23日，北京市住建委发布关于商办政策的几点说明，其中包括：合规已购商办可买卖、可租赁；中介机构可代理商办房出售、出租业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。业内认为，中介关店舒避风险，商办市场成交停滞的情况下，中介或许很难会立刻跟进商办业务的代理。

存量商办可租可售

多年前，“商住两用”房屋作为住宅市场的一种有效补充，表现一直不温不火。但是2016年二季度开始，关于商住全面限购的传闻不断，自此商住市场成交也进入快车道。之后近一年时间里，商住房开始超过住宅产品成为北京楼市的主角。

然而，3月26日，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台，导致商办类房屋成交迅速降温。目前，北京商住房面临“有房难售”的尴尬境地。

中原地产统计数据显示，本轮调控政策影响最大的莫过于商住市场，其中特别是北京与上海的商住市场受到的影响最大。商办限购政策出台后接近2个月时间，北京商办市场彻底冰冻，与调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，特别是在今年调控前，商住签约接近万套，而在调控后，剔除通州个别项目的商务公寓，市场整体接近零成交。

2016年则是北京商住市场成交最热的一年。据统计，2016年北京商住市场共计成交63703套，这一成交总量超过了之前三年的总和。有数据显示，2010-2015年期间，北京商住公寓项目的成交量相对平稳；除2014年因市场降温而下滑至1.3万套以外，其余几年的成交套数均维持在2万-3万套之间。

商办限购政策出台后，业主们担心自己的房产无法出售变现，甚至连靠出租保证收益都难以实现。基于此，5月23日，北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的几点说明，明确规定在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。此外，已购买的商办类房屋可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，商办限购补充政策的出台，照顾到小业主合理利益，合规已购商办房可出售可出租的规定也消除了已购房者心中的疑虑。

流水恐难支撑门店成本

值得注意的是，商办类市场迅速降温的同时，二手房中介机构也开始关闭商办房区域的门店，暂停代理商办房屋的出售以及出租业务。北京一家大型房地产中介公司相关负责人表示，中介机构关停商办门店的主要原因在于，商办类房屋限购后，市场监管趋紧，监管部门禁止中介机构宣传商办类房屋的居住属性。这种情况下，中介机构为规避风险，选择暂时关闭商办类市场的门店。

事实上，去年8月，住建部等7部门就发布了加强房地产中介管理的办法，各地整治中介的行动由此展开。今年3月，各地加码调控楼市，调控的重点方向之一也转向了中介。北京市就配套加大了房地产中介市场的执法力度，链家、我爱我家、中原、麦田等28家房地产中介门店因违规代理商办项目、参与炒房哄抬房价等行为被责令停业整顿。

以东五环外的北京像素为例，曾经这里有近20家二手房中介门店，但是在商办限购政策出台后，包括链家、我爱我家、恒洋在内的中介公司全部关停了二手房门店。曾经每天穿梭于北京像素小区的经纪人，仿佛一夜之间都消失不见。

北京像素南区的业主李女士反映称，商办限购政策出台后，她想抓紧时间把北京像素的商办房出售，哪怕价格低一点都无所谓。但是在她想挂牌出售自己的房屋时，却发现没有中介公司愿意代理。“现在我真心想出售房屋，却没有门路，真担心房子会砸在手里。”

事实上，类似于李女士面临的这种情况比比皆是。一家房地产中介机构相关负责人表示，暂停代理商办房的业务是不得已而为之，其实，3月26日出台的商办政策并没有禁止商办房的买卖和租赁，但业务中存在着极大的风险，因此，中介公司选择关停商办房区域的中介门店。

5月26日，北京市住建委发布的关于商办政策的补充说明也提到，中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。这是否意味着房地产中介公司会重新代理商办房的出售及出租业务呢？对此，上述房产中介机构负责人表示，在政策允许的情况下，中介公司应该会考虑重新代理商办类房屋的业务。

中原地产首席分析师张大伟认为，近期中介公司重新代理商办类房屋业务的难度很大，毕竟不可以宣传此类房屋的居住属性，因此，中介公司还是会比较谨慎的。

亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示，中介公司有可能会重新代理商办类房屋业务，但预计买卖业务量不高，门店将以出租业务为主，这种情况下，单纯靠租赁业务的营收很难支撑一家中介门店的运营。基于此，商办类房屋区域很难再出现很多家中介公司门店，市场会出现优胜劣汰。

好消息与坏消息

“此次商办政策的补充说明，从内容看，与之前调控政策要求并无区别。但基本明确了政策的主要方向是遏制增量，对存量，特别是小业主已经使用的存量暂做引导。”张大伟认为，对小业主来说算是好消息，对企业来说，这肯定是坏消息。未来调控的重点依然是企业手中的商办类产品，这部分大约有几万套未签约。整体来看，市场未来新增量将受到的影响最大。

那么，企业手中的商办类产品货值有多大呢？张大伟进一步称，过去十年间，北京合计出让1701宗招拍挂土地，其中有721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，住宅用地中25%左右为商办属性配套，“商服+综合”基本全部为商办。也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平方米。

此外，实际成交面积大约为4500万平方米，只考虑这十年的供应与成交，北京商办类市场大约有2500万-3000万平方米的潜在库存。再计算大约两年周期的土地库存，合计有1500万-2000万平方米左右。这意味着，北京商办未开发的面积大约有5000万平方米。

按照每平方米土地（市值）2万元计算，大约有10万亿元的土地价值。张大伟表示，剔除已经交易的1万亿元，以及目前市场中2.5万亿元左右的货值。整体来看，受到政策影响的商办市场总市值超过6万亿元。

从目前成交来看，张大伟预计，二季度北京商办类物业成交跌幅很可能在九成以上。在过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在二季度有可能快速跌到500套以内。

有业内人士分析认为，企业手中的商办类产品潜在供应量巨大，成交量大跌的情况下，如何破解销售难题是房企不得不面临的一道坎。

（来源：北京商报）

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