苏州土拍镜像：热门城市开始降温 二线城市现拿地窗口期？

6月12日-13日，苏州共推出19幅土地，依然采用网上竞价+摇号的方式进行出让。12日，经过长达7小时的网上竞价，地块均成功出让，总金额95.68亿元。从成交金额来看，10宗地块最高溢价仅为55.3%。

13日的土拍也延续了低溢价率成交的态势，两天一共揽金132.5亿。这17幅地块中，最高楼面价28255元/平方米，地块最高总价54亿，最高溢价率为55.3%。

“房企参与度挺高的。”一名房企城市公司总经理在13日对记者说，这一轮调控为市场长远健康发展做了阶段性调整，尽管房企现阶段很痛苦，要面对房价地价比跌入低谷的态势：表现为一线城市拿地机会不多、二线城市高价竞逐之后的去化阵痛。

该人士指出，核心城市拿地热仍然是行业趋势，而为了迎合房企投资溢出的趋势，杭州、南京将会进入供地周期。接下来要看强二线或者二线城市，市场一直较平稳的一线城市广州也还有机会。

房企拿地逻辑

显然，6月以来苏州土地放闸不失为一个信号：苏州这个月共有7场土拍、涉及42幅地块。其中6月30日，太仓将挂牌出让10幅宅地。

同策咨询研究总监张宏伟分析指出，市场已经进入调整期，到今年下半年和明年上半年会是深度调整期，届时，企业资金压力会加大，地价会相对平稳，性价比较高；从去年四季度到现在核心城市放缓推地节奏，到下半年和明年上半年，地方应该会集中放地（地方也有推地目标，到下半年势必会集中放地），那时只有资金实力强的大企业才会在这样的窗口期获益。

“房企拿地成本与房价倒挂的情况在土地市场已经持续了2年。”上述房企高管指出， 2015年开始，一线城市就出现了房价覆盖不了建安成本的地块。以上海松江区小昆山板块为例，今年3月，该板块推出3幅宅地，出让单价超过3万元/平方米。现在这种情况逐步蔓延到二三四线城市。

随之而来的是，2015年开始房企利润下滑现象突出。据Wind资讯统计，2015年73家上市房企归属母公司股东的净利润下滑，占比超过五成；27家亏损，占比接近两成。2014年，142家上市房企平均净利率为10%，2015年降至8%。房企增收难增利已成趋势。

经历过多个调控周期的大型房企如万科、中海、保利等会用老项目结算抵掉一些新项目的利润折损。但中小型公司利润指标会相对难看。因此这部分企业为了扩张，就要追求规模。上述房企高管指出，这也就是这段时间房企蜂拥二三四线拿地的逻辑所在。

今年年初，要冲刺千亿业绩的房企数量增加，这些企业提出规模扩张的前提是2015年销售业绩比较好，2016年储备了土地。但为了保持增长势头，在2017年还必须要拿地。实际上，今年前5月，大型房企拿地金额仍然排在前列，而中小房企也不甘示弱，比如中梁地产、禹洲地产。6月13日，禹洲地产就在苏州以总价约4.9亿元竞得一幅地块，在苏州已有四个项目。

大房企中的中海、金地、万科、保利、华润等老牌企业过去经历过2-3个周期的教训，凭借对大市的判断以及对风险的把握，其对投资的渴望反而没有新晋的品牌公司那么强烈，安全边界比较广。

产品选择和投资选择在每一个周期对房企的影响都很重要。比如顺驰、合生创展，经过2008年、2009年的调控，最终退出房地产行业或规模大幅下调。

降温效应已现

上述企业高管进一步分析，回看2010-2012年那轮市场调整，幅度没有2008-2009年大，也出现了一批企业不惜代价割肉降价回笼现金流的情形。到了2014-2016年，企业金融面比较好，因此去年底至今的此轮调整中，大概率会出现企业为完成规模扩张而冲进市场拿地情形；而未来房地产市场发展，短期内不会出现非理性暴涨。

一个事实是，为规避区域经济发展不均衡，一线城市人口正在向周边疏导，一线城市都市圈内的二三线城市未来要承接一线城市人口的溢出。

因此行业内基于轨道交通对投资目的地的分析也越发重要起来。

据相关机构统计，从城市基础设施投入比例来看，二线城市如南京、杭州、武汉的比例接近甚至超过一线城市，南京的轨道交通和基础设施建设的里程数已经排名全国第五。就像花桥、太仓之于上海，南京周边城市承接人口溢出也会是一个趋势，这将带动三四线城市的投资需求。

此外，从品牌影响力的角度来看，在同样的经济收益下，大多数房企宁可选择开发5个项目，也不愿意1个项目就完成。这也促成了房企去核心城市周边拿地的意愿。

然而，“房企只能通过自有资金拿地，通道业务等加杠杆的方式没有了，手头有大量现金能够持续拿地的企业在减少。”张宏伟、中原地产市场分析师卢文熙等均指出，短期内有集中性的土地出让现象出现，是响应相关调控政策的结果。意在对市场热度高的地方增加土地供应，平抑市场情绪；且短期内集中供应可以分散资金，也能起到降温作用。此次苏州土拍结果也是一个例证。

　　(作者：唐韶葵)　　(出处：21世纪经济报道 2017年06月14日)

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