全国先例：上海推出“只租不售”宅地 竞得人须100%自持70年

上海土地拍卖市场再出新招。7月4日晚间，上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告。特别之处在于，这两宗地块的土地用途均为租赁住房，也就是说所建物业只能用于出租，而不得出售。要求竞得人须100%自持70年，这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。

此前，北京、佛山等地在土拍中均出现全自持地块，但上述地块大多采取“限地价、限房价、竞自持面积”等方式出让。而此次上海在土地出让中，直接明确了土地用途为租赁住房，引导房企发力租赁住房市场意图明显。

“此次上海土地出让，可以看做是对去年底中央提出‘房子是用来住的、不是用来炒的’的一种市场化探索。”知名地产人士薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，“引导加上市场手段，对房地产市场健康发展也是有益的。”

优先保障高端人才

出让公告显示，两宗地块分别为嘉定区嘉定新城的E17-1地块和浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块，须至少提供1897套租赁住房。其中嘉定新城地块占地面积2.85万平方米，规划建筑面积7.13万平方米，须提供租赁住房不低于671套。张江地块占地面积6.5万平方米，规划建筑面积13万平方米，须提供租赁住房不低于1226套。

在住房面积方面，两宗地块的出让公告进行了明确约定，均以中小套型为主。其中嘉定新城地块70平方米以下、70-90平方米、90平方米以上分别不少于4.49万平方米、不少于1.28万平方米、不多于0.64万平方米。张江地块则要求套型面积70平方米、90平方米、120平方米左右的分别不少于4.72万平方米、4.08万平方和2.9万平方米。同时，两地块均不得建设公寓式办公和酒店式公寓，且须精装交付。

在租赁对象方面，两地块也均有明确要求。如嘉定新城项目要求优先保障区内创新创业人才，对区内重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等给予重点保障。而张江项目则对张江高科技园区内的上述群体给予优先或重点保障。

值得注意的是，嘉定新城板块紧邻上海汽车集团、同济大学嘉定校区，区域内还云集了国内外众多汽车厂商的研发、设计团队；浦东张江板块紧邻被誉为中国“硅谷”的张江高科技园区，复旦大学张江校区，以及通用电气、霍尼韦尔、中兴、联想等全球知名公司的技术研发中心均位于园区内。

此外，两地块均要求装配式建筑面积比例为100%；租赁价格不高于市场同类房源租金水平，可根据市场租金水平情况适时调整；嘉定项目租约原则上不超过3年、张江项目不超过6年。

据悉，两宗地块均将于7月24日始进行挂牌报价，到8月2日止并进行现场竞价。

专家：以金融思维切入寻找盈利点

其实，目前已有不少房企或机构涉足住房租赁市场。像万科、碧桂园、龙湖、世联地产等已经涉足长租公寓市场，试图在租赁时代到来前占得有利位置。克而瑞数据也显示，行业TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。此外，还有如YOU+等依托“互联网+”成长起来的长租公寓品牌。

万科新任总裁郁亮在6月30日的万科股东大会上曾表示，租售并举一定是未来的趋势，并计划今年要开业2.5万间长租公寓，未来还要开10万间长租公寓。目前，万科在上海已有5家长租公寓门店，共1275间长租公寓。

开发商切入租赁市场如何实现盈利？

“要摒弃过去那种短平快的传统开发思维，以金融的思维来切入这一领域才会盈利。”薛建雄说，“租赁住房最大的特点是有稳定、长期的现金流，这为发行资产支持类证券提供了很好的基础。”

薛建雄认为，通过发行债券或资产支持类证券可以进行低成本融资，此外目前国家在这一块的各种优惠和支持政策，对房企实现盈利也是有利的。

《每日经济新闻》记者梳理发现，去年5月17日，办公厅印发《办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设、加大支持力度等，给予税收优惠政策支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品等。

今年5月19日，住建部发布了关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，其中对房屋租赁各方面进行了详细的权责界定。

目前的长租公寓市场，开发商大多扮演“二房东”角色，房屋获得成本的高低直接关系盈利与否。此次上海推出的两宗全自持租赁用地，开发商将直接扮演“房东”角色。

　　(出处：每日经济新闻 2017年07月05日)

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