上海首批只租不售地块11.5亿成交 楼面单价不足6000元

证券时报记者 吴家明

随着“租”这个字越来越得到重视，“只租不售”的土地模式也将更多的出现。7月24日，上海（楼盘）首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交。

此次成交的两幅地块，一幅位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5万平方米，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为每平方米5569元。另一幅地块位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85万平方米，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为每平方米5950元。两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

上海首次推出的这两块租赁住房用地所在的区域，在很多业内人士看来，地理位置堪称优越，用意更加深远。即使土地性质“只租不售”，开发商也依然视其为香饽饽。就在7月4日上海市规划和国土资源局挂出这两宗地块时，许多大型开发商均表示出了拿地的热情。不过，此次竞得两宗地块的均为国有企业。有消息指出，虽然有超过30家房企提交了竞买申请书，但两块地却分别只有1家企业提交竞买保证金。

成交楼面单价仅“四位数”，这与上海其他同地段的土地拍卖价格相比显得有些“格格不入”。不过，地价低并不代表门槛低，实际上持有型租赁住房对开发商的运营能力和资金要求更高。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前能够接下租赁用地的房企并不多，更加考验房企的开发、运营、资本运作等综合能力。租赁物业要做到持续产生价值，一方面租赁本身能够产生租金收益和相对应的增值收益，另一方面要通过运营提升物业市场价值，也就是价格，这些都是房企可能面临的新问题。在张宏伟看来，企业融资和资本市场运作的能力则更为关键，特别是物业进入成熟阶段后如要退出变现，就需要利用金融工具，比如REITS等各种证券化手段。此外，有分析人士表示，两个项目的租金回报率至少都在6%以上。

其实，在近期发布的“十三五”住房发展规划中，上海已明确加大租赁住房用地的供应和加快租赁住房的建设，预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套。易居房地产研究院近日发布的最新报告显示，2017年6月北上深及三亚（楼盘）等4个城市租金严重过高。根据房租收入比公式 ，计算出各城市房租收入比值。具体城市来看，北京（楼盘）（58%）、深圳（楼盘）（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。

虽然“只租不售”用地在上海是首次推出，但在全国范围内，北京、佛山（楼盘）等地已有先例。去年12月，万科曾在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限70年。另外，今年6月万科又以最高限价25.3亿元夺得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地，并自持这块地上所有物业，70年不出售。

　　(作者：吴家明)　　(出处：证券时报 2017年07月25日)

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