链家杨现领：高房价不利于存量市场发展

近期，监管层对租赁市场较为重视，并出台多项规范政策。对此，链家研究院院长杨现领在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会期间接受了21世纪经济报道的专访，就行业发展、市场边界、政策预期做出解读。

杨现领认为，在国内一线城市中，未来约有四成人口选择租房。从目前来看，租赁市场的空间巨大。在此过程中，企业需转变角色，真正形成运营商思维。但高房价和高地价的现实，有可能会增加转型难度。

一线城市四成人口将租房

《21世纪》：国内热点城市若市场成熟，通过租赁解决住房的人群比例会达到什么水平？

杨现领：中国一线城市中，比较高的比例应该能占到40%以上，差一点大概就是35%。二线城市会低一点，可能30%-35%。从全国层面，能够到30%就不错了。

现阶段，各城市的水平都在30%以下，还比较低。但这些城市的人口还在增长，所以租赁人群增加也相对较快。

《21世纪》：如果到了较成熟状态，集中式租赁跟分散式租赁比例将如何？

杨现领：未来主流肯定是分散式。在市场均衡的状态下，70%-80%的租赁需求都是分散状态来解决，集中式公寓量占20%-30%都很困难。这是因为市场真正可以大量释放的闲置房源是以私人房源为主，非常分散。但如果把一个商办项目改造成集中式公寓，难度还是很大的。所以房源是一个核心的瓶颈和挑战。

《21世纪》：有观点认为，房价、地价上涨越快，就有越多需求进入存量市场，对这一市场利好就越大。你是否认同？

杨现领：存量市场的核心是交易能力和资管能力。从交易能力上讲，高地价不是好事，因为价格上涨越快，市场预期就越不稳定，交易难度加大。从资管能力来看，高房价和高地价会对租金带来上涨压力，在租金水平很难上涨情况下，资金回报率就很难保证。所以对存量市场来说，房价和地价快速上涨，都是一种负面因素，价格相对平稳反而利好。

《21世纪》：你提到存量市场中的“资管”概念，当前传统房地产商和经纪公司都想进入这一领域。企业转型运营最难的地方在哪？

杨现领：转型分两种，一是在既行赛道上强化能力，第二是换赛道。我认为换赛道相对较难。

但当前市场条件下，两者都会很难。因为正像刚才所说，高房价和高地价问题会给转型增加难度。

产业链不成熟制约发展

《21世纪》：传统房地产行业已进入集中度越来越高阶段，租赁行业现在处于什么阶段？将来生态怎样？

杨现领：我认为租赁行业也会相对集中。当行业到达稳定状态时，全国性的租赁机构会有十几家左右，规模都会超过100万间的管理量。第二类是本地化品牌，门槛是在单一城市做到10万间。第三类是小而美的职业化租赁机构，其核心是能够服务一群客户，并在单一产品上有所突破，这类企业的规模可能在1万间以下。

《21世纪》：现阶段租赁市场本身存在哪些问题？

杨现领：最大的问题就是运营效率低，导致全行业处在比较艰难甚至是亏损的状态。

核心原因就是产业链发展不成熟。租赁是个产业链很长的行业，但对于现阶段中国的运营商来说，拿房、装修、出租、服务、金融等各个环节都要自己做，具备这种能力的企业并不多见。

要想提升运营效率，从业者必须认识到这是一个复杂的产业。每个从业者都要围绕租赁产业深度服务，并进行十分细致的分工、合作，才能成熟。

《21世纪》：在对租赁行业管控和规范过程中，和市场的边界在哪？

杨现领：在任何一个行业里，对市场的边界都应该是很清晰的。就租赁行业来说，主要做的应该有三点：一是设置顶层制度架构，尤其是对行业形成分类。二是税收，在完成对行业的定义后，应该按照服务差价，制定税收标准。三是建立基本规则，如房源管理、客户管理、租购同权等方面，使出租人、承租人、运营商的权利得到基本保障。

在政策鼓励情况下，任何行业都会吸引大量资本和从业者进入，如果没有合理的行业规范，行业生态环境不会得到明显改善，甚至会恶化。

《21世纪》：近期广州推出了“租购同权”政策，你认为有无可能推广？

杨现领：我认为这是一个趋势，这也必然会成为国家未来立法的一个重要方向。

　　(作者：张敏)　　(出处：21世纪经济报道 2017年07月25日)

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