有最生猛的炒房团，为什么现在玩切了？

2017-09-13 23:59:58 来源：

撰文丨猫哥（本文转自大猫财经，ID：caimao_shuangquan，不代表地产情报站立场，已获授权，欢迎关注）

“北上深永远涨”如今仿佛如“真理”般被挂在嘴边。

从过去10年来看，也似乎是如此，即使每轮调控暂时下跌，也会在调控放开后，迎来“报复性”反弹。久而久之，人们就以为“北上深”一直是中国房价的最高地了。

其实，并非如此。8年前，曾经有座城市的房价比北京、上海还高，当时北京不过排在第4位。8年时间，真不长，也就一瞬间的事情，可当猫哥整理了2009、2017年中国城市房价排名时，却发现，8年时间足以改变中国城市的发展逻辑、房产投资逻辑、青年就业逻辑。

变化总是在悄无声息中进行的，当人们觉察到时，已经是沧海桑田。

过去8年，如果你选错了城市投资房产，那么可能就错过了几倍的收益；如果你选错了城市择业，那么可能未来还要再次背井离乡。

懂得中国城市的发展脉络，才能更好选择未来。

曾经房价最高，如今10年“站岗”

很多年轻人可能不知道，2009年中国房价最高的城市，不是北京、上海、深圳，而是温州。

温州素有中国改革开放“先锋”之称，温州人敢闯敢拼、有经商头脑，被称为“东方犹太人”，“温州炒房团”也曾经是搅动中国房市的“大鳄”，江湖到处流传着“温州炒房团”的传说。

“温州炒房团”还得从本世纪初说起，当年中国加入WTO，外向型经济获得长足发展，沿海外贸企业订单井喷，赚钱赚到手软，有钱就要置业，所在地区的房价也是水涨船高，温州地区就是最典型的。有钱的温州人，炒完本地炒外地，呼朋引伴到外地“扫货”，一时蔚为壮观。

2001年-2010年，堪称温州房市的“黄金十年”。

2000年温州市区均价两三千元/平方米，一路上扬到2008年的2万多元/平方米。当时经济发展较好，土地供应量相对较低，有钱人也多，抢起房子来就跟菜市场买菜似的。一位温州朋友回忆说：“当时温州老板不是一层一层买，而是一幢一幢买。”

但到了2008年，形势发生了改变。用工成本上升、人民币升值等因素已经让一些企业经营困难，全球金融危机就更是雪上加霜，结果就是温州房价一改多年上涨趋势，出现普遍下降，一些楼盘甚至出现每平方米4000元的跌幅。

就在人们认为温州房市乃至全国房市要完蛋时，“4万亿”来了！政策“放水”了！

原来政策的“水”是想救实体经济的，只是，没想到的是，企业没把从银行贷出来的钱投入到生产，而是拿去炒房。先来的先赚钱，别人看了就眼红群起效仿，有贷款的拿贷款，没贷款的通过民间借贷来炒，爆炒的结果是，温州房价一扫阴霾大反弹，均价高于北京、上海，均价高达3万多一平米。

市中心的豪宅就更是抢手，当时温州第一豪宅鹿城广场最高峰时单价近10万元。以房价计算，当时温州人人都是百万千万富翁。

一切在2011年嘎然而止，那一年温州的经济模式遭受致命一击，一些龙头企业此前跨领域扩张导致资金链断裂，企业老板“跑路”，由于企业、个人之间拆借非常多，企业间普遍联保、互保，一家龙头倒下，危机便会像多米诺骨牌效应扩散开来。

老板“跑路”，人心惶惶，纷纷去追债，为了还债，企业、个人大量抛售房产，引发大面积踩踏，卖得越多，价格越低，价格越低，越没人买，恶性循环，温州房市就雪崩了，直接腰斩。比如上面所说的那个豪宅，现在二手房单价就不到5万。

我们从数据也能看出——从高点砸下去之后，8年了，温州房价还是原地踏步。当年高点入市的人，至今还未解套。

更令“套中人”不安的是，温州出口经济产业升级并不理想，还依然是劳动密集型制造业，大量的外来务工人口知识水平较低，高达45.5%的外来人口中，初中及以下文化的占比88.1%，比浙江省高3个多百分点。

在吸引高学历年轻人方面就更是缺少产业支撑，2016年温州战略新兴产业占规上工业比重为9%，与同省的嘉兴的37.2%、绍兴的32.8%及杭州的27.2%相比，相差甚远。事实上，温州本地的高学历青年很多也在外面打拼而不愿回乡。

于是，温州低层次产业与庞大的外来蓝领人口相结合，购买力偏低，房价上涨的动力不会太大了。

房价锦标赛

就在温州房价砸下去的这几年，却是中国其他城市房价继续飞涨的几年。

比如首都北京，就在今年2月站到了均价6.2万的高位。其他城市也纷纷把温州甩到了身后。温州从第一名直线掉落到了第13名。

超越温州的，除了北京、上海、深圳三座中国经济的龙头城市，还有厦门、天津、南京、杭州、广州、三亚、苏州、珠海、福州。

这其中，天津、南京、杭州、广州、福州是直辖市／省会城市，厦门、三亚、苏州三座城市也是所在省份除省会外最重要的城市。

此外，一些城市的排名快速上升，如：

●南京，2009年第23名，均价5322，现在一跃到了第6名，均价25000，涨幅4.7倍；

●天津，2009年第12名，均价7800，现在到了第5名，均价也过25000，涨幅3.2倍；

●武汉，2009年第26名，均价不过5000左右，现在到第15名，均价高达14156，涨幅2.8倍；

●石家庄，2009年第42名，新房均价也才3968，现在快速攀升到第16名，均价高达14072，涨幅3.5倍；

●合肥，2009年第39名，新房均价4232，现在跃居第17名，均价到了一万三，涨幅3倍；

●郑州，2009年第33名，新房均价4652，现在蹿升到第19名，均价也到了一万三，涨幅2.8倍；

有涨就有跌，稍微捋一下发现，跟温州排名下滑的还有：

●宁波（2009年第6名，2017年第18名，涨幅31.9%）、

●大连（2009年第9名，2017年第22名，涨幅24%）、

●青岛（2009年第11名，2017年第14名，涨幅96%）、

●无锡（2009年第16名，2017年第30名，25.8%）、

●泉州（2007年第19名、2017年第34名，涨幅35.9%）、

●东莞（2007年第17名、2017年第23名，涨幅61.1%）

两者一对比，不由发现，过去8年左右，中国房地产大势是：

直辖市、省会城市崛起，沿海制造业城市“跑输大盘”。

为什么如此？

原因有很多，但要说的很直观的一点是——城市房价涨幅的起落，背后是中国GDP格局的新变化。

让我们看看，2016年，中国GDP“万亿俱乐部”的城市，按先后排名，分别是：上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京和青岛。

除了苏州、青岛，其他都是清一色的直辖市和省会城市。任何稍微了解中国政治经济的人士都知道，在我国，城市的行政级别越高，越能获得更多的金融、政策资源和支持，在“GDP大战”中获得先机。尤其是在其省内，基本上省会城市都是全省的政治经济中心，是全省的“门面”，政府为此投入巨大。

我们就以武汉为例。8年前，武汉的房价只排在26位，所反映出的是当时它的经济状况，地方政府要大力发展经济，靠什么？无非是：

●政策：2016年6月，国务院正式批复武汉全面创新改革试验方案；

●人才：去年武汉引进“城市合伙人”116名，“国家千人计划专家”57名，孵化器面积在15个副省级城市中排名第一。武汉大学生总数高居全国前列，为了留下人才，武汉市出台了“大学生买房优惠政策”；

●举债：2016年，武汉市全社会固定资产投资(含农村私人投资)7093.17亿元，连续三年突破7000亿元。这其中包含了私人投资，但政府投资还是大头。注意，地方政府除了地方财政，是没有钱的，无论是产业基金还是项目资金都是“借来”的，投资规模越大负债就越多。果然，武汉已经是多年来负债率最高的城市之一，说湖北居全省之力建设武汉并不过分；

●招商：推出“武汉百万校友资智回汉工程”，吸引小米、泰康、融创等企业项目落户，把周围地块的地价和房价带动起来；

其他省会城市的“经营城市”大同小异，于是我们看到，省会们汲取全省的金融、经济、财政、招商资源，在政策的加持下，GDP突飞猛进，利好消息频传，房价一举超过了沿海制造业发达的市县。

如果过去8年，你的投资没有跟上这一变化，那么就真的亏大了。