透视润凯谌俊宇：一个传统知识分子的地产人生
少见的专业对口者
若要问英雄出处，中国成功的民营房地产开发商，大致可以分为三类：
一类起于草莽，从建筑队、包工头干起，一步步走上人生的高潮巅峰，例如碧桂园杨国强、金科黄红云。
一类来自军人转业、官员下海。这个不用多说，大连和深圳的二位王姓大佬就是代表。
还有一类则是学院派。例如恒大许家印、龙湖吴亚军、绿城宋卫平等等。这拨人都是七十年代末八十年代初的大学生，是中国改革开放后培养出的第一批典型意义上的知识分子。
这类人有个普遍共性：专业不对口。比方说，许家印学的是冶金，吴亚军学的是航海，宋卫平学的是历史。历史系毕业生宋卫平的观点颇能代表这拨人的心声：
房地产是一个管理和知识密集型的行业，对专业技术的要求不高。换句话说，在这个领域，外行不但可以领导内行，而且还能玩得很漂亮。
然而例外总是有的。今天的学院派地产商圈子里，悄悄多了一个开山立派的掌门人。跟前面那几位不同，他从上学开始就搞设计，半辈子没离开过房地产这个课题。从大学毕业到今天这30多年，他踩着四级台阶缓步而上：设计师·职业经理人·合伙人·自创品牌。
这个少见的专业人士，名叫谌俊宇。
设计院里的知识狂人
在地产圈内，谌俊宇有知名度。然而到了圈外，他的名气远不如上面那些同行大佬。他自创的润凯商业集团，也是这样。这家创办超过5年的房地产企业，直到今年才决定搞一搞品牌宣传，跟社会大众打打招呼：
“大家好，我叫润凯，请多关照”。
这种低调法，与谌俊宇的经历与调性高度吻合——大学所学专业是工程设计，1983年毕业后分到了某央企设计院，从助理工程师干起，用20年时间做到了副院长、高级工程师。
在一个做学问、干实事的事业单位里，每个人都是一台大机器上的某颗螺丝钉，每一步都有着严格的运转程序和规矩，为什么要高调呢？有本事就够了，名气又有什么用呢？
那20年里，谌俊宇的主攻方向是技术经济，说具体点，主要是工程的成本核算与经济评估。如果还要再说形象点，那就是这样：
比方说要建一条高速公路，那么路线规划不但要精细核算逢山开路、遇水架桥的成本账，还得精细考量沿线城市或城镇的GDP、产业布局与特点、人口密度、区域经济协调发展等等，一头干设计师的活，一头操总设计师的心。
仔细想想，这其实跟搞房地产开发是一个路数。
除了技术经济这个主业，谌俊宇还在工程设计甚至更专业的领域策马奔腾，斩获颇丰。例如重庆千厮门隧道应力监测，够专业了吧？有他一份。再例如传感器的保护装置，一个纯粹的技术发明性专利，居然也有他一份。
书多不烧脑，艺多不压身，中国传统知识分子的这种海绵型特质，在谌俊宇身上表现得淋漓尽致。十年寒窗疯狂积累的目的，就是为了在未来的某一天、某一个合适的节点，厚积薄发。
相约1998
1998年，中国住房制度改革揭开了历史性的大幕：停止实物分配，全面实行住房分配货币化。说通俗一点：房地产市场开张了。
就在这一年，重庆涪陵地区某国有建筑公司负责人黄红云创立了金科地产公司。而在此前后的数年间，前面提到过的那几位大佬也都纷纷入市，拉开了跑马圈地的架势。
这时候，谌俊宇还在设计院里搞他的技术经济，省部级大奖拿到了手软。然而设计室并不是与世隔绝的密室，当窗外房地产开发大潮汹涌而起时，风声、雨声、呐喊声，声声入耳，挑动着青年副院长敏感而躁动的神经。
他分管后勤，单位分房那点事烂熟于胸：
设计院好几百号人，一直都是论资排辈实物分房。最普通的工人，可以分到一套三四十平米的筒子楼，厨房和卫生间都是楼层公用；中干和中级职称，可以分60-80平米的单元房，两居到三居不等；他这种副厅级以上院领导、高工，则可分100-120平米大房子。
显然，60-80平米的房子，是单位里需求量最大的；好多青年精英为了得到一套这样的房子，不得不苦苦排队、苦苦煎熬，工资奖金再高也没用，因为这不是一个用钱能买到的东西。
到了1998年就不一样了，只要有钱，就能买房。
搞了快20年技术经济，算账成了谌俊宇下意识的动作：中国有十多亿人口，差不多3-4亿个家庭；设计院的现状，其实就是中国社会的现状——60到80平米，就是一个典型中国家庭的居住刚需；
这就是说，1998年以后的中国房地产市场，将是一个有着数百亿方市场缺口的、天文数字一般的存在。而此时，它还是一片原生态的处女地，人迹罕至。
这是一个让人无法保持冷静的结论，有梦想的人为此疯掉也不奇怪。
把金科打造成花园洋房之父
1998年的谌俊宇，开始悄悄等待机会。
2002年，谌俊宇抓住了这次机会，离开央企、就任金科地产总裁。
那时的金科，准备走一条差异化竞争之路，在已杀成一片红海的普通高层住宅之外，抢占高品质住宅的先机。这当然是机遇，也充满了风险——那年头中产阶层的基数远不如今天这样庞大，客群狭窄，购买力有限；如果产品缺乏足够新意，金科就会成为先烈，而不是先驱。
谌俊宇去德国和马来西亚等地考察过，充分吸取了发达国家和市场的先进经验，和带领团队一起把“退、露、错、跃”的花园洋房设计理念，首次引入了重庆市场。
低矮楼层、层层退进、硕大露台、错层+跃层+空中院馆，重庆人此前只在电影里见过这样的房子，而金科第一个把它变成了现实。2003年，金科首批推出的天籁城洋房盘，很快被一扫而光。
谌俊宇又搞了一个更炫的设计：金科·中华坊。这是一个保留了天籁城洋房优点、同时贯穿融合传统文化元素的奇妙建筑群，一水的青瓦白墙，通天接地、前庭后院，宛如一座都市里的江南水乡。
今天的年轻人无法想象16年前中华坊开盘时的盛况。它一头引领了重庆高端洋房的时尚潮流，一头撩动着重庆人对“家”这个身心栖息地的传统情愫，成了一个现象级的新民居产品。
接下来是天湖美镇、东方王榭、廊桥水岸……居住空间与生态环境、使用功能与审美体验的和谐统一，是谌俊宇多年设计生涯所坚守的重要准则，此时，都变成了金科产品的核心竞争力。
从2002年到2008年，金科凭借住宅设计拿下了好几个国家专利，成了著名的“花园洋房之父”。谌俊宇无疑是黄红云麾下的一大功臣。他只花了6年时间，便把金科做成了百亿级的房产企业，稳居重庆前两名，业务一路拓展到了华中和长三角地区。
承前启后的第三步
自古以来，中国的知识分子就是一个情感复杂的群体。他们既讲从一而终，又讲择木而栖；既讲厚德载物，又讲自强不息；既推崇诸葛亮鞠躬尽瘁、死而后已，又对苏秦等辈合纵连横、尽揽六国相印的职业风采心驰神往、不能自已。
谌俊宇决定做苏秦，不做孔明。除了实现更大自我价值方面的考量，他还有对整个行业的深层思考：
做金科·中华坊的时候，拿地的成本是20万一亩，金科账上有七八千万，能拿几百亩；后来再去相邻地段拿地，账上有七八个亿，资金多了十倍，可地价也翻了差不多十倍，还是只能拿几百亩。这说明什么呢？
这说明住宅地产的市场已趋饱和了，再呆下去，意义不大。要想得到新的提升，就得去一个新的市场：商业地产。
前面说了那么多地产大佬，好像漏掉了一个人：车建兴，红星美凯龙主事人。
这也是一个起于草莽的传奇人物，早年做木匠出身，找人借了600块开始创业，一步步做出了一个家居建材领域的巨无霸。2008年起，车建兴开始进军商业地产，想把遍布全国各地的每一个红星美凯龙卖场，都做成当地的城市商业中心。
这是一个专业性很强的转型决策，需要有人懂规划设计、懂楼盘开发。显然，用26年时间走完了设计院和金科地产这两大步的谌俊宇，便是一个极为合适的人选。
这次，谌俊宇不再满足于做一个职业经理人，他以合伙人身份出任红星地产总裁，持有8%的股权。单笔交易额1个亿以内的业务，决策权在他一人之手。
这是他职业人生中特别关键的第三步。他不仅要对老板负责，还要以老板的思维和视角去冒险、去开疆拓土。因为这企业他也有份了，不是打工那么简单。
玫瑰天街启示录
从2009到2014，谌俊宇在红星地产呆了5年。集团交到他手上的资金总量只有20来个亿，他却完成了数百万方商业地产的开发，创造了以小博大的奇迹。
这数百万方分布在大约54个项目里，而这54个项目又集中体现为“双mall”模式：在一个合适地块内，同时打造出一个家居mall（即红星美凯龙卖场）和一个shopping mall，加上住宅、公寓、写字楼、酒店、商业步行街等配套，形成当地绝对的商业中心，发挥强大的消费带动作用。
一时间，“红星国际广场”席卷全国各地，风光无限。
这时候，谌俊宇经历了一件事。2013年，红星地产在重庆金开大道拿到了300多亩地，规划建设面积是60多万方，其中80%要建成住宅，20%建一个商场。
这账算不过来：50多万方住宅，套内售价大约6500/平米，全部卖完才33个亿；而拿地成本就是22个亿，建商场还要花10个亿。要按规划来的话，会亏死人的。
几经协调，最后改了规划，住宅面积可以大幅降低。接下来又怎么办呢？只有在原本为商场配套的商业步行街身上动脑筋。原先住宅考虑太多了，步行街做得很小气，然而这个片区常住人口达到了60万，却没有一条商业街可以逛，这是不正常的。
那就把步行街扩大到9万方吧，做成一个城市中心级步行街。所有的规划设计都重新做，当成自持物业来做，做成精品。
这就是今天繁华无比的金开·玫瑰天街。它一开盘就卖掉了7万方，回笼资金21个亿。在从前的规划里，这可是一个需要卖掉30多万方住宅才能达到的数字。
为什么会这样？谌俊宇后来得出了几点结论：第一，商业街只要做得好，含金量就会非常高，就一定会摆脱配角命运，成为与商场并驾齐驱的又一个mall；
第二，怎样才叫做得好呢？当然是业主买走门面后能租得出去、租得起价。那怎样才能租得起价呢？当然是承租的商户能赚到钱。那商户怎样才能赚到钱呢？当然是人气够旺。人气怎样才能旺呢？
没有捷径可走。即便已经全卖掉了，也必须由开发商统一规划、统一招商、统一运营、统一物管、统一销售。
从含金量开始、到“五个统一”闭合，玫瑰天街在诞生过程中，一步一步摸索出了一个“金街”价值闭环。在过去的岁月里，大开发商不屑于做售前售后的“五个统一”，小开发商又做不了。
天下风云出我辈，一入江湖岁月催。总要有人去做的。
勇于创新的创业者
谌俊宇的地产人生，终于在2014年迈出了第四步，这很可能也是最后一步了。
他认为自己发现了一片新的蓝海：做销售型商业步行街的运营专家。只要用“五个统一”的思路去做，他就能把原本极易烂尾的步行街打造成shopping mall的最佳伴侣，从而创造出又一个“双mall”的成功模式。
这样一条街，将会以科学规划出来的生活服务、特色餐饮、教育培训、休闲养生等业态布局，为周边数公里范围内的众多家庭提供足够的逗留和消费理由，从而为那些买门面的普通投资家庭创造6-8%的年回报率，左右都是一片吉祥、一派欢乐。
这是商机，也是一个地产商的职业道德，更是一个传统知识分子的良心：穷则独善其身，达则兼济天下。
在红星地产的5年，谌俊宇确实发达了，不但年收入近亿，离职创业的时候，8%的股权一兑现，还足够他全资收购重庆綦江和涪陵两处红星国际广场、部分收购金开·力帆红星国际广场。
于是他用差不多16个亿的身家，创立了一家名叫润凯商业集团的地产公司，把传统的住宅和商业地产开发项目当作经济基础，把专业运营销售型商业步行街当作了核心突破口，要去承载光明的未来。
这未来真的很光明。5G时代即将来临，这在谌俊宇眼里只有一个意义——AI普及、万物互联，劳动生产率将会极大提高，将会有更多的人从工作中解脱出来。解脱出来干嘛去？逛步行街啊。
现在谌俊宇却觉得自己的创业机遇、创业条件都好得不能再好。力帆的尹老爷子是50多岁才开始创业，人家那时候，唉，只有一间摩托车铺子而已。
独角兽之心
跟谌俊宇聊天，是一件愉快的事。他虽然普通话并不算好，却思维活跃、逻辑严密、条理清晰。原样记下来，不需太多润饰就能弄成一篇干货，读起来很过瘾。
更难得的是，他没有架子。哪怕你是一个纯粹的地产知识小白、问出一个很奇葩的问题，他也绝不会有一丝怠慢和不屑，一定会坐直身子、郑重地问你：“我没太听明白，你的意思是……”
就像一个邻家大叔，一脸的真诚和温暖，说着说着还会憨笑，跟嘴里随口就能蹦出来的各种术语、数据混在一起，构成一种奇妙的反差。
他觉得这很正常，一点也不矛盾。既然是知识分子，就该外圆内方。最强大的力量往往并不来自于一脸霸道，而是来自于一团和气、一片浑圆。不信？推荐你去参悟一下太极八卦。
在对企业的管理上，他笃信一个原则：复杂问题简单化，越简单越好。世界再纷繁复杂，到了哲学家那儿就是四个字：精神，物质。抓住这四个字就够了
所以他特别讨厌什么996。周末从来不开会，平时最好别加班。那怎么保证团队的创造力和进取精神呢？我只要结果，管你们过程怎么搞。
有人问谌俊宇：你觉得润凯算是商业步行街运营领域的独角兽公司吗？
他说，只有在新经济领域市值超过10亿美金的公司，才配得上这个称号。我这个不是新经济，我只是用了新思路和新办法，去做一个传统经济。虽然润凯的资产远远不止10亿美金，但现在别叫我独角兽，我会很不好意思。
至于上市，我也没想过。润凯不缺钱，很多项目甚至都没贷款，用的全是自有资金。做企业跟做人一样，踏实一点好，你是想圈钱还是想做事，举头三尺有神明，都看得出来的。华为那么牛，不也不上市么？
然而谌俊宇未来的目标，仍然是做一只中国商业步行街运营的独角兽。他不想跟那些著名的大佬竞争，但在他们的势力范围之外，对不起，既然我来了、我看到了，那就一定要征服。
知识分子嘛，外圆之下，内必有方。
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